Immobilienpreise Wien 2026: Kauf- und Mietpreise pro m² in allen 23 Bezirken

Kauf- und Mietpreise pro m² nach Bezirk

Alle 23 Bezirke auf einen Blick. Klicke auf eine Spaltenüberschrift, um nach Miete oder Kaufpreis zu sortieren, oder auf einen Bezirk für die Detailseite.

Durchschnittswerte je Bezirk. Miete pro m² und Monat, Kaufpreis pro m² Wohnfläche, jeweils ohne Nebenkosten. Die 70-m²-Werte sind einfache Hochrechnungen.

Datenstand: 01.01.2024 · Quelle: immopreise.at (hinterlegter Referenzdatensatz)

Was kostet eine Eigentumswohnung in Wien pro m²?

Im Datensatz dieser Seite liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Wien bei 6.326 €/m². Dieser Wert ist der ungewichtete Mittelwert der 23 Bezirksdurchschnitte: Jeder Bezirk zählt gleich viel, unabhängig davon, wie viele Wohnungen dort tatsächlich verkauft werden. Der Median liegt bei 6.100 €/m² – die Hälfte der Bezirke ist günstiger, die andere Hälfte teurer. Dass der Mittelwert über dem Median liegt, geht vor allem auf den Bezirk 1. Innere Stadt zurück, dessen Durchschnitt von 11.500 €/m² deutlich über allen anderen Bezirken liegt.

Die Spanne zwischen den Bezirken ist groß: Am günstigsten ist im Datensatz 21. Floridsdorf mit 4.500 €/m², am teuersten 1. Innere Stadt mit 11.500 €/m² – ein Unterschied um den Faktor 2,6. Die inneren Bezirke 1 bis 9 kommen im Schnitt auf 7.822 €/m², die Bezirke 10 bis 23 auf 5.364 €/m².

Was heißt das für eine typische Wohnung? Eine Wohnung mit 70 m² kostet beim Wiener Durchschnitt rechnerisch rund 442.826 €, in 21. Floridsdorf rund 315.000 € und in 1. Innere Stadt rund 805.000 € – jeweils ohne Nebenkosten. Ob sich ein solcher Betrag finanzieren lässt, kannst du mit dem Kreditrechner grob durchrechnen; wie viel Eigenkapital du dafür einplanen solltest, zeigt der Eigenkapital-Rechner.

Wichtig für die Einordnung: Ein Bezirksdurchschnitt sagt wenig über eine einzelne Wohnung aus. Zustand, Baujahr, Stockwerk, Freiflächen wie Balkon oder Terrasse, die Lage innerhalb des Bezirks und die Frage Neubau oder Altbau verschieben den Preis oft stärker als die Bezirksgrenze. Die Spannen (Min–Max) in der Tabelle oben zeigen, wie weit die Werte innerhalb eines Bezirks auseinanderliegen. Mehr zu einzelnen Lagen findest du auf den Bezirksseiten, etwa 2. Leopoldstadt, 10. Favoriten, 19. Döbling oder 22. Donaustadt. Preise in anderen österreichischen Städten vergleichst du unter Immobilienpreise in Österreich.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Wien entwickelt?

Die folgende Jahresreihe zeigt den stadtweiten Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen von 2022 bis zum ersten Quartal 2026. Nach dem Höchststand 2022 mit rund 6.800 €/m² gaben die Preise bis 2025 schrittweise auf rund 5.750 €/m² nach. Für das erste Quartal 2026 weist die Reihe mit rund 6.000 €/m² wieder ein Plus von 4,3 % aus.

Stadtweiter Durchschnitt für Eigentumswohnungen. Quellen: Statistik Austria, wohnungsboerse.net, immopreise.at, WelcherKredit-Analyse.

Als wichtige Einflussfaktoren für die Korrektur ab 2022 gelten der deutliche Anstieg der Kreditzinsen – höhere Zinsen erhöhen die monatliche Rate und senken damit den Betrag, den Käuferinnen und Käufer finanzieren können – sowie die strengeren Vergaberegeln für Wohnkredite (KIM-Verordnung). Was sich an diesen Regeln geändert hat, fasst der Ratgeber KIM-Verordnung: Änderungen 2025 zusammen. Wie sich das aktuelle Zinsniveau auf deine Rate auswirkt, siehst du auf der Seite Hypothekenzinsen in Österreich.

Warum weicht diese Reihe vom Bezirksdurchschnitt oben ab? Die Jahresreihe (Q1 2026: 6.000 €/m²) und die Bezirkstabelle (6.326 €/m², Datenstand 01.01.2024) beruhen auf unterschiedlichen Quellen, Zeitpunkten und Berechnungsweisen: Die Reihe ist ein stadtweiter Durchschnitt, die Bezirkstabelle ein ungewichteter Mittelwert aus 23 Bezirkswerten. Die Zahlen sind deshalb nicht direkt miteinander vergleichbar. Wie wir Quellen auswählen und Werte berechnen, beschreibt die Seite Daten und Methodik.

Wie hoch sind die Mietpreise in Wien?

Die durchschnittliche Miete liegt im Datensatz bei 13,42 €/m² pro Monat (Median: 13,20 €/m²). Am niedrigsten ist sie in 21. Floridsdorf mit 11,00 €/m², am höchsten in 1. Innere Stadt mit 18,50 €/m². In den Bezirken 1 bis 9 liegt der Schnitt bei 15,34 €/m², in den Bezirken 10 bis 23 bei 12,19 €/m².

Für eine Wohnung mit 70 m² ergibt das beim Wiener Durchschnitt rechnerisch rund 940 € pro Monat, in 21. Floridsdorf rund 770 € und in 1. Innere Stadt rund 1.295 €. Ob Betriebskosten und Umsatzsteuer enthalten sind, unterscheidet sich je nach Quelle und Inserat – achte beim Vergleich darauf, ob eine Netto- oder eine Bruttomiete angegeben ist.

Achtung bei der Einordnung: Gemeindewohnungen, geförderte Genossenschaftswohnungen und Altbauwohnungen mit Richtwert- oder Kategoriemiete folgen eigenen Regeln und können deutlich von Marktdurchschnitten abweichen. Welche Förderungen es in Wien gibt, erklärt die Übersicht Wohnbauförderung Wien.

Miete oder Kauf? Setzt man Kaufpreis und Jahresmiete ins Verhältnis, entspricht der Kaufpreis im Wiener Durchschnitt etwa 39,3 Jahresmieten. Am niedrigsten ist dieses Verhältnis in 21. Floridsdorf (34,1 Jahresmieten), am höchsten in 1. Innere Stadt (51,8). Ein niedriger Wert bedeutet, dass Kaufen im Vergleich zum Mieten relativ günstig ist; Nebenkosten, Zinsen, Instandhaltung und die künftige Wertentwicklung sind darin aber nicht enthalten. Einen vollständigeren Vergleich rechnet der Miete-vs-Kauf-Rechner.

Welcher Bezirk passt zu meinem Budget?

Ein Rechenbeispiel mit einem Budget von 300.000 €: Die Tabelle zeigt, wie viele Quadratmeter sich damit rechnerisch in jedem Bezirk kaufen lassen – einmal, wenn die 300.000 € nur den Kaufpreis abdecken, und einmal, wenn davon auch die Kaufnebenkosten von rund 9,9 % bezahlt werden. Im zweiten Fall bleiben rund 272.975 € für den Kaufpreis.

Das Ergebnis: Mit 300.000 € Kaufpreis wären es in 21. Floridsdorf rund 67 m², in 1. Innere Stadt dagegen nur rund 26 m². Beim Wiener Durchschnitt von 6.326 €/m² kommst du auf etwa 47 m². In 6 von 23 Bezirken wären rechnerisch 60 m² oder mehr möglich.

So gehst du praktisch vor: Kläre zuerst, wie viel Eigenkapital du einbringen kannst – Banken prüfen bei Wohnkrediten in der Regel, wie hoch dein Eigenmittelanteil ist und ob die Nebenkosten davon gedeckt sind. Wie viel sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich?; welche Unterlagen die Bank dafür sehen möchte, steht im Ratgeber Eigenmittel-Nachweis. Aus Eigenkapital und möglichem Kreditbetrag ergibt sich dein realistischer Kaufpreis, den du im Kreditrechner in eine monatliche Rate umrechnen kannst. Erst dann lohnt sich der Blick auf passende Bezirke.

Beachte: Die Rechnung verwendet Bezirksdurchschnitte. Innerhalb eines Bezirks können einzelne Wohnungen deutlich günstiger oder teurer sein, wie die Spannen in der Bezirkstabelle zeigen.

Was kommt zum Kaufpreis dazu?

Zum Kaufpreis kommen in Österreich Kaufnebenkosten. Für eine grobe Planung rechnen die Rechner auf WelcherKredit mit den folgenden Sätzen; die Beträge beziehen sich auf einen Kaufpreis von 300.000 €:

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € ergeben sich damit rund 29.700 € an Nebenkosten, ohne Makler rund 18.900 €. Für eine 70-m²-Wohnung zum Wiener Durchschnittspreis (442.826 €) wären es rund 43.840 €. Wie sich die einzelnen Posten zusammensetzen und wann Ausnahmen gelten, erklären die Ratgeber zur Grunderwerbsteuer, zur Grundbuch-Eintragungsgebühr, zu den Notarkosten und zur Maklerprovision. Einen Überblick über alle Posten bietet der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich; deinen konkreten Betrag berechnest du mit dem Nebenkosten-Rechner.

Ob sich die Nebenkosten mitfinanzieren lassen, hängt von der Bank und deinem Eigenkapital ab – mehr dazu im Ratgeber Nebenkosten mitfinanzieren. Wer in Wien eine Eigentumswohnung kauft, sollte außerdem prüfen, ob eine Förderung in Frage kommt: Förderung für Eigentumswohnungen in Wien.