KIM-V 2025: Änderungen, aktuelle Regeln & Auswirkungen auf Ihren Kredit
Die KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) hat 2025 wichtige Änderungen erfahren. Dieser Guide erklärt, was KIM-V ist, was sich geändert hat, welche LTV- und DTI-Grenzen aktuell gelten und was das konkret für Ihre Immobilienfinanzierung bedeutet.
Ahmet Parlak
Immobilienfinanzierung & Hypothekenexperte, Wien
Kurzantwort: KIM-V 2025 Änderungen
- KIM-V wurde 2022 eingeführt und 2025 reformiert (teilweise gelockert).
- Aktuell: max. 90 % LTV (mind. 10 % Eigenkapital als gesetzliche Ausnahme), empfohlen 80 % LTV.
- DSTI (Schuldendienstquote): max. 40 % des monatlichen Nettoeinkommens.
- Maximale Kreditlaufzeit: 35 Jahre.
Last updated: 2026-01-15
TL;DR
- KIM-V regelt LTV (Beleihungsquote), DSTI (Schuldendienstquote) und Laufzeit.
- 2025: Ausnahme-Kontingente wurden erhöht, Praxis bleibt aber konservativ.
- Empfehlung: mind. 20 % Eigenkapital für problemlose Kreditvergabe.
- DSTI von max. 40 % bleibt bestehen.
Was ist KIM-V?
KIM-V steht für „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung". Die FMA (Finanzmarktaufsicht) erließ diese Verordnung im Juli 2022, um systemische Risiken im österreichischen Immobilienkreditmarkt zu begrenzen.
Die Verordnung legt verbindliche Mindeststandards für Wohnimmobilienkredite fest. Banken dürfen in begrenztem Umfang Ausnahmen gewähren, müssen diese aber aktiv managen.
Die drei Kernparameter gelten kumulativ: LTV maximal 90% (Beleihungsauslauf), DSTI maximal 40% des monatlichen Nettoeinkommens und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren. Ein Kredit muss alle drei Grenzen gleichzeitig einhalten. In der Praxis akzeptieren die meisten Banken einen LTV von max. 80% (d. h. 20% Eigenkapital), weil damit ein ausreichender Sicherheitspuffer besteht. Die FMA veröffentlicht halbjährliche Berichte zur Umsetzung der KIM-V. (Quelle: FMA.gv.at/KIM-V; BGBl. II Nr. 223/2022)
KIM-V Änderungen 2025
Im Jahr 2025 hat die FMA die KIM-V einer Überprüfung unterzogen. Wichtigste Änderungen:
- Erhöhung der Ausnahme-Kontingente: Banken dürfen mehr Kredite außerhalb der Standardgrenzen vergeben.
- Flexibilisierung für Erstankäufer: Erleichterungen für den Ersterwerb einer selbstgenutzten Immobilie.
- Bessere Abstimmung mit EU-Vorgaben (Mortgage Credit Directive).
- Die Kernparameter (LTV 90 %, DSTI 40 %, Laufzeit 35 J.) blieben formal bestehen.
Aktuelle KIM-V Limits (Stand 2026)
Die folgende Tabelle zeigt die derzeit gültigen Obergrenzen:
| Parameter | Grenze | Ausnahme möglich? | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| LTV (Beleihungsquote) | max. 90 % | ja, begrenzt | ≤ 80 % (20 % EK) |
| DSTI (Schuldendienstquote) | max. 40 % | ja, begrenzt | ≤ 35 % |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | nein | 25–30 Jahre |
| Eigenkapital (Pflicht) | mind. 10 % | nein | mind. 20 % |
Auswirkungen auf Ihre Finanzierung
KIM-V hat direkte Auswirkungen auf Ihre Kreditplanung:
- Eigenkapital: 20 % + Nebenkosten (5–7 %) = mind. 25–27 % des Kaufpreises als Barreserve.
- Rate: Überprüfen Sie Ihre Tragbarkeit – max. 40 % Nettoeinkommen als Kreditrate.
- Laufzeit: Wer 35 Jahre wählt, zahlt mehr Zinsen, hat aber niedrigere Raten.
- Ausnahmen: Fragen Sie Ihre Bank gezielt nach Ausnahme-Kontingenten – sie sind begrenzt.
Häufige Fragen zu KIM-V
Nein. KIM-V wurde reformiert und einige Ausnahmen wurden ausgeweitet, aber die Verordnung bleibt in Kraft.
LTV steht für Loan-to-Value (Beleihungsquote): Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert. Bei LTV 80 % = 20 % Eigenkapital.
DSTI = Debt-Service-to-Income: Verhältnis der Schuldendienste (Kredittilgung + Zinsen) zum Nettoeinkommen. Max. 40 % laut KIM-V.
Ja, aber nur innerhalb der Ausnahme-Kontingente der Bank. Dies ist seltener und erfordert besonders starke Bonität.
Ja, alle in Österreich konzessionierten Kreditinstitute müssen KIM-V einhalten.
Nutze unseren Rechner: Kreditbetrag ÷ Kaufpreis ≤ 0,90 (LTV) und Monatsrate ÷ Nettoeinkommen ≤ 0,40 (DSTI).
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