KIM-V ausgelaufen: Kreditregeln in Österreich 2026
Die KIM-V ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Dieser Guide erklärt, welche FMA-Richtwerte Banken weiterhin berücksichtigen, was rechtlich nicht mehr verpflichtend ist und was das für Ihre Immobilienfinanzierung bedeutet.
WelcherKredit Redaktion
Erfahrungsbasierte Redaktion · keine Finanzberatung
Kurzantwort: Kreditregeln nach dem Ende der KIM-V
- Die verbindliche KIM-V ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen.
- Die FMA nennt 90 % LTV, 40 % DSTI und 35 Jahre weiterhin als Richtwerte für solide Kreditvergabe.
- Diese Werte sind keine gesetzlichen Einzelkredit-Grenzen mehr; Banken entscheiden anhand eigener Risikomodelle.
- In der Praxis bleiben 15–20 % Eigenmittel plus Kaufnebenkosten eine häufige Erwartung.
Last updated: 2026-09-21
TL;DR
- Die KIM-V war von August 2022 bis 30. Juni 2025 verbindlich.
- Seit Juli 2025 gelten FMA-Richtwerte statt gesetzlicher Einzelkredit-Grenzen.
- Banken nutzen weiterhin eigene, meist konservative LTV-, DSTI- und Laufzeitkriterien.
- Für eine robuste Planung sind 15–20 % Eigenmittel plus Kaufnebenkosten sinnvoll.
Was ist KIM-V?
KIM-V steht für „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung". Die FMA (Finanzmarktaufsicht) erließ diese Verordnung im Juli 2022, um systemische Risiken im österreichischen Immobilienkreditmarkt zu begrenzen.
Während ihrer Laufzeit legte die Verordnung verbindliche Standards für Wohnimmobilienkredite fest. Sie lief am 30. Juni 2025 wie gesetzlich vorgesehen aus und wurde nicht verlängert.
Die FMA erwartet weiterhin eine solide Vergabepraxis und nennt im Rundschreiben 90 % Beleihungsquote (LTV), 40 % Schuldendienstquote (DSTI) und 35 Jahre Laufzeit als zentrale Richtwerte. Diese Werte sind seit Juli 2025 keine gesetzlichen Grenzen für jeden einzelnen Kredit mehr. Banken dürfen anhand ihrer internen Risikomodelle abweichen. (Quellen: FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite, 26. Juni 2025; OeNB)
Was sich am 1. Juli 2025 geändert hat
Mit dem Auslaufen der KIM-V wechselte Österreich von einer verbindlichen Verordnung zu einer aufsichtsrechtlichen Leitlinie:
- Die KIM-V endete am 30. Juni 2025; es gibt seitdem keine gesetzliche KIM-V-Einzelkreditpflicht.
- Die FMA-Richtwerte 90 % LTV, 40 % DSTI und 35 Jahre Laufzeit dienen weiterhin als Orientierung.
- Banken legen ihre Kreditkriterien individuell fest und müssen eine solide Vergabepraxis nachweisen.
- Eine Finanzierung außerhalb der Richtwerte ist möglich, bleibt aber von Bonität, Objekt und Bank abhängig.
FMA-Richtwerte für solide Kreditvergabe (Stand 2026)
Die folgende Tabelle zeigt Orientierungswerte, keine gesetzlich garantierten Annahme- oder Ablehnungsgrenzen:
| Parameter | Grenze | Ausnahme möglich? | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| LTV (Beleihungsquote) | Richtwert ≤ 90 % | bankabhängig | ≤ 80–85 % |
| DSTI (Schuldendienstquote) | Richtwert ≤ 40 % | bankabhängig | ≤ 30–35 % |
| Laufzeit | Richtwert ≤ 35 Jahre | bankabhängig | 25–30 Jahre |
| Eigenmittel | kein gesetzliches Minimum | ja | 15–20 % + Nebenkosten |
Auswirkungen auf Ihre Finanzierung
Die ausgelaufene KIM-V prägt die Bankpraxis weiterhin, obwohl ihre Grenzen nicht mehr gesetzlich bindend sind:
- Eigenmittel: Planen Sie typischerweise 15–20 % plus Kaufnebenkosten; die konkrete Bankanforderung kann abweichen.
- Rate: Nutzen Sie 30–35 % des Nettoeinkommens als vorsichtigen Planungswert; 40 % ist der FMA-Richtwert.
- Laufzeit: 35 Jahre ist ein aufsichtsrechtlicher Richtwert, keine allgemeine gesetzliche Höchstgrenze.
- Vergleich: Holen Sie mehrere Angebote ein, weil Banken seit Juli 2025 stärker nach eigenen Kriterien entscheiden.
Häufige Fragen zu KIM-V
Ja. Die KIM-V ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit Juli 2025 gilt stattdessen ein FMA-Rundschreiben mit Richtwerten für eine solide Kreditvergabe.
LTV steht für Loan-to-Value (Beleihungsquote): Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert. Bei LTV 80 % = 20 % Eigenkapital.
DSTI = Debt-Service-to-Income: Verhältnis der Schuldendienste zum Nettoeinkommen. Die FMA nennt 40 % weiterhin als Richtwert; es ist seit Juli 2025 keine KIM-V-Pflicht mehr.
Das ist grundsätzlich möglich. Die Entscheidung hängt von Bonität, Objektwert, Haushaltsrechnung und den internen Kriterien der Bank ab.
Nein. Die KIM-V ist ausgelaufen. Österreichische Banken müssen jedoch weiterhin solide Kreditvergabestandards und die Erwartungen der Aufsicht berücksichtigen.
Nutze unseren Rechner für eine Orientierung: LTV um höchstens 90 % und DSTI um höchstens 40 % entsprechen den aktuellen FMA-Richtwerten, garantieren aber keine Kreditzusage.
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