Maklerprovision Österreich: Wer zahlt, wie hoch, welche Szenarien gelten?

Das gesetzliche Maximum für die Maklerprovision beim Immobilienkauf ist in Österreich durch das Maklergesetz § 7 geregelt: Es beträgt 3 % des Kaufpreises netto zuzüglich 20 % Umsatzsteuer — also 3,6 % brutto. Dieser Satz gilt als absolutes Maximum; ein höherer Betrag ist gesetzlich unzulässig.

Die meisten Immobilienmakler verlangen in der Praxis den vollen Maximalsatz. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich beim Kauf keine gesetzliche 50/50-Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Wer die Provision trägt, ergibt sich ausschließlich aus dem Maklervertrag und den konkreten Absprachen der Parteien. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beläuft sich die Bruttoprovision auf 14.400 €, bei 600.000 € bereits auf 21.600 € — Beträge, die bei der Finanzierungsplanung von Anfang an eingeplant werden sollten.

Mit 1. Juli 2023 trat in Österreich das Bestellerprinzip in Kraft — jedoch ausschließlich für den Bereich der Wohnungsvermietung. Die Reform verpflichtet denjenigen, der den Makler beauftragt hat, auch dessen Provision zu tragen. Vermieter, die einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen, können die Maklergebühr seither nicht mehr auf die Mieter abwälzen. Das war zuvor gängige Praxis und führte dazu, dass Mieter bis zu zwei Monatsmieten an den vom Vermieter beauftragten Makler zahlen mussten.

Für Immobilienkäufer ändert sich durch die 2023-Reform hingegen wenig: Das Bestellerprinzip gilt beim Kauf nicht. Käufer zahlen weiterhin in der Mehrheit der Fälle die Provision — selbst dann, wenn der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt wurde. Hier besteht keine vergleichbare gesetzliche Regelung wie bei der Vermietung.

Hintergrund der Reform war eine langjährige politische Diskussion zur Entlastung von Mietern sowie der Druck durch EU-Richtlinien. Für den Kaufmarkt fehlt bislang eine entsprechende Gesetzgebung, obwohl Verbraucherschutzverbände dies fordern. Wer als Käufer Provision vermeiden möchte, muss aktiv Angebote ohne Makler suchen oder im Rahmen des Maklervertrags verhandeln.

Die Zahlung der Maklerprovision ist in Österreich nicht gesetzlich zwingend einem bestimmten Vertragspartner zugeordnet — sie entsteht nur dann, wenn ein Makler in das Geschäft eingebunden ist und ein gültiger Maklervertrag besteht. Beim Direktkauf zwischen Privatpersonen ohne Makler fällt keinerlei Provision an. Es lohnt sich deshalb, beim Erstkontakt mit dem Makler ausdrücklich zu klären, wer Auftraggeber ist und wer die Provision trägt. Oft ergibt sich dies bereits aus der Vermarktung: Steht im Inserat "Provision: 3 % + USt. vom Käufer", ist die Zahlungspflicht von Beginn an transparent.

Die Formel für die Bruttoprovision ist unkompliziert: Kaufpreis × 3 % (Nettoanteil) × 1,2 (Umsatzsteuerfaktor) = Bruttoprovision. Der Nettoanteil beträgt gesetzlich maximal 3 %, der Umsatzsteueraufschlag von 20 % erhöht diesen auf 3,6 % brutto.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € ergibt sich eine Nettoprovision von 10.500 € (350.000 × 0,03). Hinzu kommen 20 % USt, also 2.100 €. Die gesamte Bruttoprovision beläuft sich damit auf 12.600 €. Bei 500.000 € sind es 15.000 € netto bzw. 18.000 € brutto.

Wichtig: Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht ausschließlich beim erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags — es handelt sich um ein sogenanntes Zielschuldverhältnis. Kommt kein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande, erhält der Makler keine Provision. Das gilt auch dann, wenn er intensiv vermittelt hat. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit.

Ja — die Maklerprovision ist in Österreich verhandelbar. Der gesetzlich festgelegte Satz von 3 % netto ist ein Maximum, kein gesetzlich festgelegter Fixpreis. In der Praxis verlangen die meisten Makler den Maximalvergütungssatz; wer jedoch gezielt verhandelt, kann insbesondere bei höherpreisigen Objekten Nachlässe erzielen. Ab einem Kaufpreis von 500.000 € ist ein Rabatt auf 2 bis 2,5 % netto oft möglich, da die absolute Provisionssumme für den Makler auch bei reduziertem Satz attraktiv bleibt. In einem Käufermarkt mit geringer Nachfrage steigt der Verhandlungsspielraum zusätzlich.

Wer eine Immobilie ohne Makler erwirbt, spart die gesamte Provision — bei einem 400.000-€-Objekt sind das immerhin 14.400 €, die direkt in die Eigenkapitalquote oder die Finanzierungsreserve fließen können. Der Direktkauf ist in Österreich über Privatinserate auf spezialisierten Plattformen gut möglich. Privatverkäufer inserieren häufig auf willhaben.at, immowelt.at, immonet.at oder über Regionalzeitungen. Der unmittelbare Kontakt zum Verkäufer bietet zudem Vorteile bei der Preisverhandlung.

Der Nachteil: Privatangebote umfassen nur einen Teil des gesamten Marktes; viele Objekte werden ausschließlich über Makler vermarktet. Außerdem übernimmt der Makler bei einem vermittelten Kauf üblicherweise die Koordination von Besichtigungen, Unterlagenprüfung und Vertragsabwicklung. Bei einem Direktkauf sollte diese Aufgabe über einen Notar oder Rechtsanwalt abgesichert werden, der den Kaufvertrag entwirft und auf Vollständigkeit und Rechtskonformität prüft.

Im europäischen Vergleich liegt Österreich mit dem Maximalsatz von 3,6 % brutto im oberen Mittelfeld. Während in Deutschland seit 2020 eine gesetzliche 50/50-Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer gilt, trägt in Österreich beim Kauf meist allein der Käufer die volle Provision. In der Schweiz hingegen zahlt traditionell der Verkäufer die Maklerkosten, sodass Käufer dort in der Regel keine Provision leisten müssen. In Großbritannien ist die Käuferseite vollständig von Maklerkosten befreit; dort bezahlt ausschließlich der Verkäufer.