Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Berechnung, Sätze, Befreiungen

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine österreichische Verkehrsteuer, die beim entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987, BGBl. Nr. 309/1987). Steuerschuldner ist in der Regel der Käufer, wobei Notar oder Rechtsanwalt die sogenannte Selbstberechnung durchführen und die Abgabe direkt ans Finanzamt (BMF) abführen.

Der Zweck der Steuer liegt in der Besteuerung des Vermögensübergangs bei Immobilientransaktionen. Sie fällt unabhängig davon an, ob der Erwerb mit Bankkredit oder Eigenkapital finanziert wird. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer nicht mit – der gesamte Betrag muss aus liquiden Eigenmitteln bestritten werden. Das ist beim Eigenkapitalnachweis gegenüber der Bank stets zu berücksichtigen.

Der Regelsatz von 3,5 % gilt für alle entgeltlichen Grundstückskäufe zwischen nicht verwandten Parteien – also den typischen Immobilienkauf auf dem freien Markt. Der begünstigte Satz von 2 % greift ausschließlich beim Erwerb innerhalb der ersten Verwandtschaftslinie (Eltern, Kinder, Geschwister, Ehepartner, eingetragene Partner) und nur bis zu einem Kaufpreis von 250.000 €. Übersteigt der Kaufpreis diesen Betrag, gilt für den gesamten Preis der Normalsatz von 3,5 %.

Bei Erbschaft und Schenkung wird nicht der tatsächliche Kaufpreis, sondern der vom BMF ermittelte Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dieser liegt typischerweise unter dem Marktwert, was die Steuerbelastung bei Familienübertragungen erheblich reduziert. Der Stufentarif reicht von 0,5 % (für Anteile bis 250.000 €) über 2,0 % (bis 400.000 €) bis 3,5 % (über 400.000 €). Gemeinnützige Körperschaften sind vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG).

Die Formel für den Regelfall ist denkbar einfach: Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × 3,5 %. Bemessungsgrundlage ist die vertraglich vereinbarte Gegenleistung, also der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis inklusive aller vom Käufer übernommenen Lasten. Mitübernommene Hypotheken oder andere Verpflichtungen erhöhen die Bemessungsgrundlage entsprechend.

Bei Erbschaft und Schenkung ist die Bemessungsgrundlage der sogenannte Grundstückswert, der mit dem kostenlosen BMF-Grundstückswertrechner auf bmf.gv.at ermittelt werden kann. Dieser Wert basiert auf einem standardisierten Verfahren unter Berücksichtigung von Lage, Fläche und Gebäudewert.

Die Selbstberechnung der Steuer obliegt dem beauftragten Notar oder Rechtsanwalt. Er ermittelt den Steuerbetrag, weist diesen im Kaufvertrag aus und überweist ihn nach Unterzeichnung direkt ans BMF. Die Zahlung kann per Banküberweisung oder – bei manchen Notaren – per Bankomatzahlung erfolgen. Erst nach erfolgreicher Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die als Voraussetzung für den Grundbucheintrag gilt.

Die Tabelle zeigt deutlich: Bei einem typischen Kaufpreis zwischen 300.000 € und 600.000 € – dem häufigsten Segment für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in österreichischen Ballungsräumen – bewegt sich die Grunderwerbsteuer zwischen 10.500 € und 21.000 €. Das ist ein substanzieller Betrag, der bei der Eigenkapitalplanung nicht unterschätzt werden darf.

Entscheidend ist: Diese Beträge müssen vollständig aus Eigenmitteln stammen. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer nicht mit, da sie nicht zum belehenbaren Immobilienwert gehört. Wer beim Eigenkapital zu knapp kalkuliert und die Nebenkosten vergisst, riskiert, dass die Finanzierung scheitert oder nachgebessert werden muss. Als Faustregel gilt: Mindestens 10 % des Kaufpreises als Puffer für alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Notar, Makler) einplanen.

Die meisten Käufer zahlen den vollen Satz von 3,5 %. Es gibt jedoch einige gesetzlich geregelte Ausnahmen und begünstigte Tarife, die insbesondere bei Familienübertragungen relevant sind. Wichtig: Die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitzbefreiung) gilt in Österreich nur für die Grundbuchgebühr – nicht für die Grunderwerbsteuer. Diese Verwechslung ist weit verbreitet und kann zu bösen Überraschungen führen.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke unterliegen besonderen Bewertungsregeln nach dem land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert. Für Betriebsübertragungen innerhalb des Familienverbunds gelten ebenfalls Sonderregelungen nach dem GrEStG.

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags, also mit der rechtswirksamen Einigung über Kaufgegenstand und Preis. Notar oder Rechtsanwalt berechnen die Steuer im Zuge der Vertragserrichtung, weisen sie im Treuhandkonto aus und überweisen sie nach Unterzeichnung unmittelbar an das zuständige Finanzamt.

Die Zahlungsfrist ist kurz und nicht verlängerbar. Ohne Nachweis der vollständigen Zahlung – dokumentiert durch die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – ist eine Eintragung im Grundbuch rechtlich nicht möglich. Das Grundbuchgericht prüft diesen Nachweis vor der Verbücherung. Eine Ratenzahlung oder Stundung der Grunderwerbsteuer ist gesetzlich nicht vorgesehen. Die gesamte Steuerschuld muss in einem Betrag entrichtet werden. Für alle aktuellen Formulare und Berechnungshilfen empfiehlt sich bmf.gv.at. (Quelle: BMF.gv.at; GrEStG 1987, Stand 2026)

Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr sind zwei eigenständige Abgaben, die beim Immobilienkauf stets gemeinsam anfallen und häufig verwechselt werden. Die Grunderwerbsteuer (3,5 %) ist eine Bundesabgabe, die ans Finanzamt fließt. Die Grundbuchgebühr hingegen ist eine Gerichtsgebühr, die für die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %) und des Pfandrechts für den Bankkredit (1,2 % der Kreditsumme) erhoben wird. Zusammen machen beide Posten typischerweise rund 5–6 % des Kaufpreises aus und sollten stets gemeinsam bei der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden.