Kredit Nebenkosten finanzieren? Was Banken akzeptieren (und was nicht)
Viele Käufer:innen fragen sich, ob sich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Maklerprovision mitfinanzieren lassen. Die kurze Antwort: In der Regel nein – österreichische Banken verlangen, dass Nebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden. In diesem Guide erklären wir, warum das so ist, wann es Ausnahmen gibt, wie du Nebenkosten richtig einplanst und welche Strategien dir beim Eigenkapitalaufbau helfen.
Ahmet Parlak
Immobilienfinanzierung & Hypothekenexperte, Wien
Kurzantwort: Können Nebenkosten mitfinanziert werden?
- Nebenkosten müssen meist aus Eigenmitteln bezahlt werden – Banken finanzieren sie selten mit.
- Vollfinanzierungen (>90% LTV) erhöhen Zinsen und Prüfungsaufwand erheblich.
- Banken achten stark auf LTV: unter 80% für günstige Konditionen angestrebt.
- Ein solider Eigenmittelpuffer verbessert Konditionen und Bonität.
Last updated: 2026-02-01
Kurzantwort: Können Nebenkosten mitfinanziert werden?
Nein, in der Regel nicht. Österreichische Banken finanzieren beim Immobilienkauf ausschließlich den Kaufpreis – und auch das nur bis zu einem bestimmten Beleihungsgrad. Die anfallenden Kaufnebenkosten müssen Käufer:innen vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen. Das ist keine Empfehlung, sondern eine harte Realität des österreichischen Kreditmarkts.
Zu den typischen Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich zählen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % (Vertragserrichtung, Treuhandschaft)
- Maklerprovision: bis zu 3,0 % zzgl. USt. (wenn Makler eingeschaltet)
- Bankspesen und Kreditbearbeitungsgebühren: ca. 0,5–1,0 %
- Gesamte Nebenkosten: typischerweise 8–11 % des Kaufpreises
Warum finanzieren Banken keine Nebenkosten mit?
Der Hauptgrund liegt in der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) der Oesterreichischen Nationalbank, die seit August 2022 in Kraft ist. Sie begrenzt den Loan-to-Value (LTV) – also das Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert – auf maximal 90 % für Wohnimmobilienkredite. Für gute Bonitäten vergeben die meisten Banken Kredite bis 80 % LTV; Kredite zwischen 80–90 % LTV werden deutlich restriktiver geprüft.
Das zentrale Problem: Nebenkosten erhöhen die Gesamtausgaben, sind aber kein Teil des Immobilienwerts. Würde eine Bank auch die Nebenkosten finanzieren, würde der Kreditbetrag den Immobilienwert übersteigen – der LTV läge sofort über 100 %. Das ist nach der KIM-VO nicht zulässig und entspricht auch keinem vertretbaren Kreditrisiko, weil die Immobilie als Sicherheit dann den Kredit nicht mehr vollständig abdeckt.
Hinzu kommen bankinternen Risikoerwägungen: Bei einem Wertrückgang der Immobilie – wie er in Krisenzeiten vorkommt – könnte die Bank bei einer Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten den ausstehenden Kreditbetrag nicht mehr vollständig durch die Verwertung des Pfandobjekts decken. Banken schützen sich deshalb strukturell davor, Nebenkosten in die Beleihung einzubeziehen.
Gibt es Ausnahmen? Wann ist eine Mitfinanzierung möglich?
Es gibt einige wenige Konstellationen, in denen Nebenkosten zumindest indirekt aus Fremdmitteln gedeckt werden können. Diese Ausnahmen sind an strenge Voraussetzungen geknüpft und keineswegs der Regelfall.
Folgende Szenarien können eine Ausnahme ermöglichen:
- Wohnbauförderungs-Eigenmittelersatzdarlehen: In manchen Bundesländern kann ein gefördertes Darlehen als Eigenmittelersatz angerechnet werden, was den Spielraum für die Hypothek erhöht.
- Elternbürgschaft oder Schenkung: Wenn Eltern oder Verwandte einen Betrag schenken oder als Bürgschaft bereitstellen, kann dieser als Eigenmittel für Nebenkosten verwendet werden.
- Sehr hohe Bonität + Bestandsimmobilie: Bei einem Kauf unter Marktwert (z. B. Erbschaft, Scheidungsverkauf) und exzellenter Bonität ist gelegentlich eine Finanzierung möglich, die rechnerisch auch Nebenkosten einschließt.
- Umschuldung oder Nachbesicherung: Wenn eine andere lastenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit eingebracht wird, kann der LTV rechnerisch sinken – was mehr Spielraum schafft.
- Konsumkredit als Überbrückung: Theoretisch kann ein separater (unbesicherter) Konsumkredit Nebenkosten decken, allerdings verschlechtert dies das Gesamtbild bei der Bonitätsprüfung erheblich.
Wie plane ich Nebenkosten richtig ein?
Eine realistische Finanzierungsplanung muss die Nebenkosten von Anfang an als fixen Posten im Eigenkapitalbedarf einkalkulieren. Als Faustregel gilt: Plane mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein – davon decken etwa 9–11 % die Nebenkosten und 10–11 % gehen als tatsächlicher Eigenmittelanteil in den Kredit.
Die folgende Tabelle zeigt, welche Gesamteigenmittel du für typische Kaufpreise einplanen solltest (Nebenkosten pauschal mit 9 % angesetzt):
| Kaufpreis | Nebenkosten (9 %) | Eigenmittel für Kredit (20 %) | Gesamteigenmittel nötig |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 22.500 € | 50.000 € | 72.500 € |
| 350.000 € | 31.500 € | 70.000 € | 101.500 € |
| 500.000 € | 45.000 € | 100.000 € | 145.000 € |
Was tun, wenn das Eigenkapital für Nebenkosten fehlt?
Wenn die notwendigen Eigenmittel noch nicht vollständig vorhanden sind, gibt es mehrere bewährte Strategien, um gezielt Kapital aufzubauen oder kurzfristig auf vorhandene Ressourcen zurückzugreifen. Wichtig: Plane ausreichend Zeit ein – solide Eigenkapitalbildung braucht in der Regel 2–5 Jahre.
Bewährte Strategien zum Aufbau von Eigenmitteln für Nebenkosten:
- Bausparvertrag: Staatlich gefördertes Instrument mit Prämie; nach Ablauf der Sparphase steht das angesammelte Kapital als Eigenmittel zur Verfügung.
- ETF-Sparplan: Langfristiger Vermögensaufbau über breit gestreute Indexfonds; geeignet für Zeithorizonte von 5+ Jahren.
- Wohnbauförderung nutzen: Je nach Bundesland gibt es Zuschüsse oder günstige Darlehen, die als Eigenmittelersatz gelten können.
- Familiendarlehen: Zinsgünstiges Darlehen von Verwandten – wichtig: schriftlich festhalten und marktübliche Konditionen wählen, da Banken diese prüfen.
- Verkauf von Vermögenswerten: Wertpapiere, Fahrzeuge oder andere Sachwerte können liquidiert und als Eigenkapital eingesetzt werden.
- Mietphase verlängern und konsequent sparen: Manchmal ist der bewussteste Schritt, den Kauf um 12–24 Monate zu verschieben und in dieser Zeit intensiv Eigenkapital anzusparen.
Häufige Fragen zur Finanzierung von Nebenkosten
Nein. Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbucheintragung (1,1 %) sind staatliche Abgaben und müssen vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden. Banken beziehen diese Kosten nicht in den Kreditbetrag ein.
In diesem Fall ist eine Immobilienfinanzierung zum gewünschten Kaufpreis schlicht nicht möglich. Entweder muss der Kauf verschoben werden, bis ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, oder es muss ein günstigerer Kaufpreis gefunden werden, bei dem Kaufpreis und Nebenkosten mit den vorhandenen Mitteln darstellbar sind.
Ein Familiendarlehen kann als Eigenkapitalersatz für Nebenkosten verwendet werden, wird von Banken aber genau geprüft. Es muss schriftlich dokumentiert, verzinst und mit einem realistischen Rückzahlungsplan versehen sein. Die monatliche Rückzahlungsrate wird in die Haushaltsrechnung einbezogen und verringert den maximalen Kreditbetrag.
Die Gesamtnebenkosten liegen typischerweise zwischen 8 und 11 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuchgebühr 1,1 %, Notar ca. 1,0–1,5 %, Makler bis 3,0 % zzgl. 20 % USt., Bankspesen ca. 0,5–1,0 %. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entspricht das rund 28.000–38.500 €.
In manchen Bundesländern gibt es Eigenmittelersatzdarlehen aus der Wohnbauförderung, die als Eigenkapital anerkannt werden. Damit kann indirekt mehr Spielraum für die Hauptfinanzierung entstehen – die Nebenkosten selbst werden aber auch hier nicht direkt mitfinanziert. Die Konditionen variieren stark je nach Bundesland.
Das ist möglich, aber nicht empfehlenswert. Ein zusätzlicher Konsumkredit wird in der Bonitätsprüfung als Verbindlichkeit gewertet und reduziert den maximalen Hypothekarbetrag. Im schlechtesten Fall gefährdet er die gesamte Immobilienfinanzierung. Besser ist es, den Kauf so lange aufzuschieben, bis die Eigenmittel vollständig vorhanden sind.
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