Viyana Emlak Fiyatları 2026: 23 İlçede m² Başına Satış ve Kira Fiyatları
Viyana'nın her ilçesi için metrekare başına ortalama daire satış ve kira fiyatları – bütçe ve alım masrafları için hesap örnekleriyle.
Kısaca
Viyana'da daireler 23 ilçenin ortalamasında yaklaşık €6.326/m². En uygun ilçe 21. Floridsdorf (€4.500/m²), en pahalısı 1. Innere Stadt (€11.500/m²). Ortalama kira aylık €13,42/m².
Veri tarihi: · Kaynak: immopreise.at (sitede kayıtlı referans veri seti)
İlçelere göre m² başına satış ve kira fiyatları
23 ilçenin tamamı tek bakışta. Kira veya satış fiyatına göre sıralamak için sütun başlığına, detay sayfası için ilçe adına tıklayın.
| 70 m² kira/ay | Aralık | 70 m² satış | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Innere Stadt | €18,50 | €1.295 | €11.500 | €9.000–€15.000 | €805.000 |
| 2. Leopoldstadt | €14,20 | €994 | €6.800 | €5.500–€8.500 | €476.000 |
| 3. Landstraße | €14,80 | €1.036 | €7.200 | €6.000–€9.000 | €504.000 |
| 4. Wieden | €15,50 | €1.085 | €7.800 | €6.500–€9.500 | €546.000 |
| 5. Margareten | €13,80 | €966 | €6.500 | €5.200–€8.000 | €455.000 |
| 6. Mariahilf | €15,20 | €1.064 | €7.500 | €6.200–€9.200 | €525.000 |
| 7. Neubau | €15,80 | €1.106 | €8.000 | €6.800–€9.800 | €560.000 |
| 8. Josefstadt | €15,40 | €1.078 | €7.700 | €6.500–€9.500 | €539.000 |
| 9. Alsergrund | €14,90 | €1.043 | €7.400 | €6.200–€9.000 | €518.000 |
| 10. Favoriten | €11,50 | €805 | €4.800 | €3.800–€6.000 | €336.000 |
| 11. Simmering | €11,20 | €784 | €4.600 | €3.600–€5.800 | €322.000 |
| 12. Meidling | €12,00 | €840 | €5.200 | €4.200–€6.800 | €364.000 |
| 13. Hietzing | €13,20 | €924 | €6.100 | €5.000–€7.800 | €427.000 |
| 14. Penzing | €12,80 | €896 | €5.800 | €4.800–€7.200 | €406.000 |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | €12,50 | €875 | €5.500 | €4.500–€6.800 | €385.000 |
| 16. Ottakring | €11,80 | €826 | €5.000 | €4.000–€6.200 | €350.000 |
| 17. Hernals | €12,20 | €854 | €5.400 | €4.400–€6.700 | €378.000 |
| 18. Währing | €13,50 | €945 | €6.500 | €5.500–€8.000 | €455.000 |
| 19. Döbling | €14,00 | €980 | €6.800 | €5.800–€8.500 | €476.000 |
| 20. Brigittenau | €11,50 | €805 | €4.900 | €4.000–€6.000 | €343.000 |
| 21. Floridsdorf | €11,00 | €770 | €4.500 | €3.700–€5.800 | €315.000 |
| 22. Donaustadt | €11,80 | €826 | €5.100 | €4.200–€6.500 | €357.000 |
| 23. Liesing | €11,60 | €812 | €4.900 | €4.000–€6.200 | €343.000 |
İlçe ortalamaları. Kira m² başına aylık, satış fiyatı yaşam alanı m² başına; ikisi de alım masrafları hariç. 70 m² değerleri basit çarpımlardır.
Veri tarihi: · Kaynak: immopreise.at (sitede kayıtlı referans veri seti)
Viyana'da bir dairenin m² fiyatı ne kadar?
Bu sayfadaki veri setinde Viyana'da daireler için ortalama satış fiyatı €6.326/m². Bu değer 23 ilçe ortalamasının ağırlıksız ortalamasıdır: her ilçe, orada gerçekte kaç daire satıldığından bağımsız olarak eşit sayılır. Medyan €6.100/m² – ilçelerin yarısı daha uygun, yarısı daha pahalı. Ortalamanın medyanın üzerinde olmasının ana nedeni, €11.500/m² ortalamasıyla diğer tüm ilçelerin belirgin şekilde üzerinde kalan 1. Innere Stadt.
İlçeler arasındaki fark büyük: veri setinde en uygun ilçe €4.500/m² ile 21. Floridsdorf, en pahalısı €11.500/m² ile 1. Innere Stadt – yaklaşık 2,6 kat fark. 1–9 arasındaki iç ilçelerin ortalaması €7.822/m², 10–23 arasındaki ilçelerin ortalaması €5.364/m².
En pahalı üç ilçe (satış)
- 1. Innere Stadt: €11.500/m² satış, €18,50/m² kira
- 7. Neubau: €8.000/m² satış, €15,80/m² kira
- 4. Wieden: €7.800/m² satış, €15,50/m² kira
En uygun üç ilçe (satış)
- 21. Floridsdorf: €4.500/m² satış, €11,00/m² kira
- 11. Simmering: €4.600/m² satış, €11,20/m² kira
- 10. Favoriten: €4.800/m² satış, €11,50/m² kira
Tipik bir daire için bu ne anlama geliyor? 70 m²'lik bir daire Viyana ortalamasında hesaben yaklaşık €442.826, 21. Floridsdorf'da yaklaşık €315.000, 1. Innere Stadt'da yaklaşık €805.000 tutar – hepsi alım masrafları hariç. Bu tutarın finanse edilip edilemeyeceğini kredi hesaplama aracıyla kabaca hesaplayabilirsiniz; ne kadar özkaynak planlamanız gerektiğini özkaynak hesaplayıcı gösterir.
Unutmayın: ilçe ortalaması tek bir daire hakkında az şey söyler. Binanın durumu, yapım yılı, kat, balkon veya teras, ilçe içindeki konum ve yeni bina mı eski bina mı olduğu fiyatı çoğu zaman ilçe sınırından daha fazla etkiler. Yukarıdaki tablodaki aralıklar (min–maks) bir ilçe içindeki değerlerin ne kadar dağıldığını gösterir. Daha fazla detay için 2. Leopoldstadt, 10. Favoriten, 19. Döbling veya 22. Donaustadt gibi ilçe sayfalarına bakabilirsiniz. Avusturya'nın diğer şehirlerindeki fiyatlar için: Avusturya emlak fiyatları.
Viyana'da emlak fiyatları nasıl gelişti?
Aşağıdaki yıllık seri, 2022'den 2026'nın ilk çeyreğine kadar konutlar için şehir geneli ortalama fiyatı gösterir. 2022'deki yaklaşık 6.800 €/m²'lik zirveden sonra fiyatlar 2025'e kadar adım adım yaklaşık 5.750 €/m²'ye geriledi. 2026'nın ilk çeyreği için seri yaklaşık 6.000 €/m² ile yeniden %4,3'lük bir artış gösteriyor.
| Yıl | Ort. satış fiyatı Viyana (€/m²) | Değişim | Piyasa fazı |
|---|---|---|---|
| 2022 | 6.800 € | Zirve | Zirve |
| 2023 | 6.400 € | −5,9 % | Düzeltme |
| 2024 | 5.900 € | −7,8 % | Dip oluşumu |
| 2025 | 5.750 € | −2,5 % | İstikrar |
| 2026 (Q1) | 6.000 € | +4,3 % | Toparlanma |
Şehir geneli ortalama, konutlar için. Kaynaklar: Statistik Austria, wohnungsboerse.net, immopreise.at, WelcherKredit analizi.
2022'den itibaren yaşanan düzeltmenin önemli nedenleri arasında kredi faizlerindeki belirgin artış – yüksek faiz aylık taksiti artırır ve alıcıların çekebileceği kredi tutarını düşürür – ve konut kredilerine yönelik daha sıkı verme kuralları (KIM yönetmeliği) sayılır. Nelerin değiştiğini KIM-V değişiklikleri 2025 rehberi özetler. Güncel faiz seviyesinin taksitinize etkisini Avusturya mortgage faizleri sayfasında görebilirsiniz.
Bu seri neden yukarıdaki ilçe ortalamasından farklı? Yıllık seri (2026 1. çeyrek: 6.000 €/m²) ve ilçe tablosu (€6.326/m², veri tarihi 01.01.2024) farklı kaynaklara, tarihlere ve hesaplama yöntemlerine dayanır: seri şehir geneli bir ortalama, ilçe tablosu ise 23 ilçe değerinin ağırlıksız ortalamasıdır. Bu yüzden rakamlar doğrudan karşılaştırılamaz. Kaynakların nasıl seçildiğini ve değerlerin nasıl hesaplandığını veri ve metodoloji sayfası açıklar.
Viyana'da kira fiyatları ne kadar?
Veri setinde ortalama kira aylık €13,42/m² (medyan: €13,20/m²). En düşük €11,00/m² ile 21. Floridsdorf, en yüksek €18,50/m² ile 1. Innere Stadt. 1–9 arasındaki ilçelerde ortalama €15,34/m², 10–23 arasındaki ilçelerde €12,19/m².
70 m²'lik bir daire için bu, Viyana ortalamasında hesaben ayda yaklaşık €940, 21. Floridsdorf'da yaklaşık €770, 1. Innere Stadt'da yaklaşık €1.295 eder. İşletme giderleri (Betriebskosten) ve KDV'nin dahil olup olmadığı kaynağa ve ilana göre değişir – karşılaştırırken net mi brüt mü kira verildiğine dikkat edin.
Dikkat: belediye konutları (Gemeindewohnungen), destekli kooperatif daireleri ve düzenlenmiş kira kurallarına tabi eski binalar kendi kurallarına göre işler ve piyasa ortalamalarından belirgin şekilde farklı olabilir. Viyana'daki destekleri Viyana konut desteği 2026 rehberi özetler.
Kira mı, satın alma mı? Satış fiyatı yıllık kirayla karşılaştırıldığında, Viyana ortalamasında satış fiyatı yaklaşık 39,3 yıllık kiraya denk gelir. Bu oran en düşük 21. Floridsdorf (34,1 yıl), en yüksek 1. Innere Stadt (51,8 yıl). Düşük değer, satın almanın kiraya göre görece uygun olduğu anlamına gelir; alım masrafları, faiz, bakım ve gelecekteki değer değişimi buna dahil değildir. Daha kapsamlı bir karşılaştırma için kira mı satın alma mı hesaplayıcısı.
Hangi ilçe bütçeme uyar?
300.000 € bütçeyle bir hesap örneği: tablo, bu tutarla her ilçede hesaben kaç metrekare alınabileceğini gösterir – bir kez 300.000 € yalnızca satış fiyatını karşıladığında, bir kez de yaklaşık %9,9 alım masrafları da bundan ödendiğinde. İkinci durumda satış fiyatı için yaklaşık €272.975 kalır.
| İlçe | Ort. fiyat €/m² | 300.000 € satış fiyatıyla m² | 300.000 € (masraflar dahil) ile m² |
|---|---|---|---|
| 21. Floridsdorf | €4.500 | ≈ 67 m² | ≈ 61 m² |
| 11. Simmering | €4.600 | ≈ 65 m² | ≈ 59 m² |
| 10. Favoriten | €4.800 | ≈ 63 m² | ≈ 57 m² |
| 20. Brigittenau | €4.900 | ≈ 61 m² | ≈ 56 m² |
| 23. Liesing | €4.900 | ≈ 61 m² | ≈ 56 m² |
| 16. Ottakring | €5.000 | ≈ 60 m² | ≈ 55 m² |
| 22. Donaustadt | €5.100 | ≈ 59 m² | ≈ 54 m² |
| 12. Meidling | €5.200 | ≈ 58 m² | ≈ 52 m² |
| 17. Hernals | €5.400 | ≈ 56 m² | ≈ 51 m² |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | €5.500 | ≈ 55 m² | ≈ 50 m² |
| 14. Penzing | €5.800 | ≈ 52 m² | ≈ 47 m² |
| 13. Hietzing | €6.100 | ≈ 49 m² | ≈ 45 m² |
| 5. Margareten | €6.500 | ≈ 46 m² | ≈ 42 m² |
| 18. Währing | €6.500 | ≈ 46 m² | ≈ 42 m² |
| 2. Leopoldstadt | €6.800 | ≈ 44 m² | ≈ 40 m² |
| 19. Döbling | €6.800 | ≈ 44 m² | ≈ 40 m² |
| 3. Landstraße | €7.200 | ≈ 42 m² | ≈ 38 m² |
| 9. Alsergrund | €7.400 | ≈ 41 m² | ≈ 37 m² |
| 6. Mariahilf | €7.500 | ≈ 40 m² | ≈ 36 m² |
| 8. Josefstadt | €7.700 | ≈ 39 m² | ≈ 35 m² |
| 4. Wieden | €7.800 | ≈ 38 m² | ≈ 35 m² |
| 7. Neubau | €8.000 | ≈ 38 m² | ≈ 34 m² |
| 1. Innere Stadt | €11.500 | ≈ 26 m² | ≈ 24 m² |
Sonuç: 300.000 € satış fiyatıyla 21. Floridsdorf'da yaklaşık 67 m², 1. Innere Stadt'da ise yalnızca yaklaşık 26 m² alınabilir. €6.326/m² Viyana ortalamasında bu yaklaşık 47 m² eder. 23 ilçenin 6 tanesinde hesaben 60 m² veya daha fazlası mümkün.
Pratikte önce ne kadar özkaynak getirebileceğinizi netleştirin – bankalar konut kredisinde genellikle özkaynak payınızı ve alım masraflarının bununla karşılanıp karşılanmadığını kontrol eder. Ne kadarının makul olduğunu ne kadar özkaynak gerekir? rehberi, bankanın hangi belgeleri istediğini özkaynak belgesi rehberi açıklar. Özkaynak ve olası kredi tutarı birlikte gerçekçi satış fiyatınızı verir; bunu kredi hesaplama aracıyla aylık taksite çevirebilirsiniz. Ancak bundan sonra ilçelere bakmak anlamlı olur.
Not: hesap ilçe ortalamalarını kullanır. İlçe tablosundaki aralıkların gösterdiği gibi, bir ilçedeki tek tek daireler belirgin şekilde daha uygun veya daha pahalı olabilir.
Satış fiyatına ne eklenir?
Avusturya'da satış fiyatına alım masrafları (Kaufnebenkosten) eklenir. Kaba bir planlama için WelcherKredit'teki hesaplayıcılar aşağıdaki oranları kullanır; tutarlar 300.000 € satış fiyatı içindir:
| Kalem | Oran | 300.000 € için |
|---|---|---|
| Tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer) | %3,5 | €10.500 |
| Tapu kaydı (Grundbuch) | %1,1 | €3.300 |
| Sözleşme / noter veya avukat (yaklaşık) | %1,5 | €4.500 |
| Emlakçı komisyonu (sadece emlakçıyla, azami) | %3,6 | €10.800 |
| Diğer ücretler, örn. onaylar (yaklaşık) | %0,2 | €600 |
| Toplam (emlakçı dahil) | %9,9 | €29.700 |
300.000 € satış fiyatında bu toplam yaklaşık €29.700, emlakçı olmadan yaklaşık €18.900 eder. Viyana ortalama fiyatında 70 m²'lik bir daire için (€442.826) yaklaşık €43.840 olur. Kalemlerin ayrıntıları ve istisnalar için tapu vergisi, tapu kaydı ücreti, noter masrafları ve emlakçı komisyonu rehberlerine bakın; Avusturya Nebenkosten rehberi tümünü özetler, kendi tutarınızı ise Nebenkosten hesaplayıcı ile hesaplayabilirsiniz.
Alım masraflarının krediye dahil edilip edilemeyeceği bankaya ve özkaynağınıza bağlıdır – bkz. yan masrafların finansmanı.
İlçe fiyatları harita ve grafik olarak
Şematik gösterim (ölçekli harita değildir). Renk = diğer ilçelere göre kira seviyesi.
Kira (€/m²)
Satış fiyatı (€/m²)
Viyana emlak fiyatları hakkında SSS
Bu sayfadaki veri setinde (veri tarihi 01.01.2024) 23 ilçe değerinin ağırlıksız ortalaması satın almada €6.326/m², medyan ise €6.100/m². İlçe değerleri €4.500/m² (21. Floridsdorf) ile €11.500/m² (1. Innere Stadt) arasında.
Satış fiyatında veri setindeki en uygun ilçe €4.500/m² ile 21. Floridsdorf; ardından 11. Simmering ve 10. Favoriten geliyor. Kirada en düşük değer €11,00/m² ile 21. Floridsdorf.
En pahalı ilçe ortalama €11.500/m² ile 1. Innere Stadt; ardından 7. Neubau ve 4. Wieden geliyor. En yüksek ortalama kira da €18,50/m² ile 1. Innere Stadt.
23 ilçenin ortalamasında kira aylık €13,42/m². 70 m²'lik bir daire için bu, hesaben ayda yaklaşık €940 eder. İşletme giderleri (Betriebskosten) ve KDV'nin dahil olup olmadığı kaynağa ve ilana göre değişir.
Kaba bir planlama için, emlakçı varsa satış fiyatının yaklaşık %9,9'u: tapu devir vergisi %3,5, tapu kaydı %1,1, sözleşme yaklaşık %1,5, emlakçı komisyonu azami yaklaşık %3,6 ve yaklaşık %0,2 diğer ücretler. 300.000 € fiyatta bu yaklaşık €29.700 eder.
İlçe değerlerinin veri tarihi 01.01.2024 (kaynak: immopreise.at (sitede kayıtlı referans veri seti)). Yıllık fiyat serisi 2026'nın ilk çeyreğine kadar uzanır ve farklı kaynaklara dayanır. Tüm değerler yön göstermek için ortalamalardır; güncel ilanların veya belirli bir gayrimenkulün ekspertizinin yerini tutmaz.
Veri tarihi, kaynak ve metodoloji
- İlçe değerleri: veri tarihi 01.01.2024, kaynak immopreise.at (sitede kayıtlı referans veri seti). Değerler sitede kayıtlı bir veri setinden gelir ve otomatik olarak güncellenmez.
- "Viyana ortalaması", 23 ilçe değerinin ağırlıksız ortalamasıdır; medyan ayrıca gösterilir. Kira m² başına aylık €, satış fiyatı yaşam alanı m² başına €.
- 2022–2026 serisi, tablonun altında belirtilen kaynaklardan konutlar için şehir geneli bir ortalamadır ve ilçe değerleriyle doğrudan karşılaştırılamaz.
- Hesap örnekleri (70 m², 300.000 € bütçe, alım masrafları), gösterilen ortalamalar ve bu sitedeki hesaplayıcıların masraf oranlarıyla yapılan basit çarpımlardır. Terimler sözlükte, kaynaklar veri ve metodoloji sayfasında açıklanır.
WelcherKredit bir bilgi platformudur; emlak, yatırım veya finansman danışmanlığı sunmaz. Tüm değerler yön göstermek için ortalamalardır; güncel ilanların veya belirli bir gayrimenkulün ekspertizinin yerini tutmaz.