KIM-V 2025: Değişiklikler, Güncel Kurallar ve Mortgage'a Etkisi
Avusturya'nın KIM-V düzenlemesi (mortgage kredi standartları) 2025 yılında önemli değişiklikler geçirdi. Bu rehber; KIM-V'nin ne olduğunu, nelerin değiştiğini, güncel LTV ve DTI sınırlarını ve bunların konut finansmanınıza ne anlama geldiğini açıklar.
Ahmet Parlak
İpotek & Konut Finansmanı Uzmanı, Viyana
Özet: KIM-V 2025 Değişiklikleri
- KIM-V 2022'de yürürlüğe girdi ve 2025'te reform geçirdi (kısmen gevşetildi).
- Güncel: maks. %90 LTV (maks. %10 özkaynak istisnası), %80 LTV önerilir.
- DSTI: aylık net gelirin maks. %40'ı.
- Maksimum kredi vadesi: 35 yıl.
Last updated: 2026-01-15
Özet
- KIM-V; LTV, DSTI ve vadeyi düzenler.
- 2025: istisna kotaları artırıldı, ancak uygulama yine de muhafazakâr.
- Öneri: sorunsuz onay için en az %20 özkaynak.
- Maks. %40 DSTI geçerliliğini koruyor.
KIM-V Nedir?
KIM-V; "Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung" kısaltmasıdır. FMA (Avusturya Finansal Piyasalar Otoritesi) bu yönetmeliği Temmuz 2022'de yürürlüğe koymuştur.
Yönetmelik, konut kredileri için bağlayıcı asgari standartlar belirler. Bankalar sınırlı istisna kotası dahilinde bu sınırların dışında kredi verebilir.
Üç temel parametre kümülatif olarak geçerlidir: LTV en fazla %90, aylık net gelirin en fazla %40'ı oranında borç servisi (DSTI) ve en fazla 35 yıl vade. Bir kredi bu üç sınırı aynı anda karşılamak zorundadır. Uygulamada çoğu Avusturya bankası, yeterli güvenlik tamponu oluşturmak için LTV'yi dahili olarak %80 ile sınırlar (yani %20 özkaynak). FMA, KIM-V uygulamasına ilişkin altı ayda bir rapor yayımlar. (Kaynak: FMA.gv.at/KIM-V; BGBl. II Nr. 223/2022)
KIM-V 2025 Değişiklikleri
FMA, 2025 yılında KIM-V'yi gözden geçirdi. Temel değişiklikler:
- İstisna kotaları artırıldı: Bankalar standart sınırlar dışında daha fazla kredi verebilir.
- İlk kez ev alanlar için kolaylıklar getirildi.
- AB Mortgage Credit Directive ile uyum geliştirildi.
- Temel parametreler (LTV %90, DSTI %40, vade 35 yıl) resmi olarak değişmedi.
Güncel KIM-V Limitleri (2026 itibarıyla)
Aşağıdaki tablo mevcut üst sınırları göstermektedir:
| Parametre | Sınır | İstisna mümkün mü? | Öneri |
|---|---|---|---|
| LTV (kredi/mülk değeri) | maks. %90 | evet, sınırlı | ≤ %80 (%20 özkaynak) |
| DSTI (ödeme/gelir oranı) | maks. %40 | evet, sınırlı | ≤ %35 |
| Vade | maks. 35 yıl | hayır | 25–30 yıl |
| Asgari özkaynak | en az %10 | hayır | en az %20 |
Finansmanınıza Etkileri
KIM-V, kredi planlamanıza doğrudan etki eder:
- Özkaynak: %20 + yan masraflar (%5–7) = satın alma fiyatının en az %25–27'si nakit olmalı.
- Taksit: karşılanabilirliğinizi kontrol edin — aylık net gelirin maks. %40'ı.
- Vade: 35 yıl daha düşük taksit anlamına gelir ama toplam faiz artar.
- İstisnalar: bankanıza mevcut istisna kotası sorun — sayı sınırlıdır.
KIM-V SSS
Hayır. Reform geçirdi ve bazı istisnalar genişletildi, ancak yönetmelik yürürlükte.
Kredi tutarının mülk değerine oranı. LTV %80 = %20 özkaynak.
Aylık kredi ödemesinin net gelire oranı. KIM-V gereği maks. %40.
Evet, ancak yalnızca bankanın istisna kotası dahilinde. Nadir; güçlü kredi notu gerektirir.
Evet, lisanslı tüm Avusturya kredi kuruluşları uymak zorundadır.
Hesaplayıcımızı kullanın: kredi ÷ fiyat ≤ 0,90 (LTV) ve aylık ödeme ÷ net gelir ≤ 0,40 (DSTI).
İlgili rehberler
Faiz oranları
Sabit mi değişken mi?
Sabit ve değişken faiz karşılaştırması, senaryolar ve pratik karar ipuçları.
Faiz oranları
Vade, aylık taksiti nasıl değiştirir?
10/15/20/25 yıl karşılaştırması ve taksit farkları.
Faiz oranları
Hangi vade mantıklı?
15/20/25 yıl karşılaştırması: taksit ve toplam maliyet dengesi.
Sonraki adım: hızlı senaryo kontrolü
Sana en hızlı netlik veren seçeneği seç.