Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich: Was zusätzlich anfällt

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. In Österreich zählen dazu vor allem gesetzlich vorgeschriebene Steuern und Gebühren wie die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr, aber auch variable Posten wie Notar- und Maklerhonorare. Diese Nebenkosten werden von Banken im Regelfall nicht mitfinanziert und müssen vollständig aus deinem Eigenkapital bestritten werden.

Wer die Nebenkosten unterschätzt oder zu spät einplant, riskiert eine Eigenkapitallücke, die den Kredit gefährdet oder sogar die gesamte Finanzierung zum Scheitern bringt. Bei einem typischen Kaufpreis von 400.000 € summieren sich die Nebenkosten schnell auf 24.000 bis 40.000 € – je nachdem ob ein Makler beteiligt ist. Plane diese Beträge daher von Anfang an als fixen Bestandteil deines Budgets.

Die Tabelle zeigt alle wesentlichen Kostenpositionen beim Immobilienkauf in Österreich. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Pfandrechtseintragung sind gesetzlich vorgeschrieben und fallen bei jedem Kauf an – unabhängig vom Bundesland oder der Art der Immobilie. Die Notarkosten sind ebenfalls de facto verpflichtend, da ein Notar oder Rechtsanwalt für die Vertragserrichtung und Grundbucheingabe benötigt wird.

Ohne Makler liegen die Gesamtnebenkosten typischerweise bei 6–7 % des Kaufpreises. Sobald ein Makler involviert ist, steigen sie auf 9–11 %. Der Unterschied ist erheblich: Bei 400.000 € Kaufpreis sind das rund 12.000–14.400 € mehr, die du aus Eigenkapital aufbringen musst. Es lohnt sich daher, gezielt nach maklerfreien Angeboten zu suchen.

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten und beträgt in Österreich 3,5 % des Kaufpreises (§ 7 GrEStG 1987). Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das eine Grunderwerbsteuer von 14.000 €, die vollständig aus Eigenkapital zu bezahlen ist.

Eine wichtige Ausnahme gilt bei unentgeltlichen oder begünstigten Übertragungen unter nahen Verwandten: Hier kommt ein gestaffelter Steuersatz zur Anwendung – 2 % für den Anteil bis 250.000 €, darüber gelten 3,5 %. Dies ist beispielsweise beim Erwerb elterlicher Immobilien relevant. Für normale Kaufverträge unter Fremden gilt jedoch immer der volle Satz von 3,5 %.

Die Grunderwerbsteuer wird vom Notar selbst berechnet (Selbstberechnung) und ist vor der Grundbucheintragung fällig. Sie wird direkt an das Finanzamt abgeführt. Eine Stundung oder nachträgliche Zahlung ist nicht möglich – du musst den Betrag am Tag der Vertragsunterzeichnung oder kurz danach verfügbar haben.

Konkretes Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % × 350.000 € = 12.250 €. Beim Kauf einer Immobilie um 500.000 € sind es bereits 17.500 €. Diese Beträge stehen fest – sie lassen sich weder verhandeln noch reduzieren, solange der Kaufvertrag unter Fremden (nicht unter nahen Verwandten) abgeschlossen wird. Plane diesen Posten daher als unvermeidbare Fixgröße in deiner Eigenkapitalberechnung ein, bevor du überhaupt mit der Finanzierungsanfrage beginnst.

Neben der Grunderwerbsteuer fällt beim Eigentumserwerb die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises an (Gerichtsgebührengesetz Tarifpost 9). Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das 3.850 €, bei 500.000 € bereits 5.500 €. Zusätzlich wird das Pfandrecht für den Kredit eingetragen: Die Pfandrechtseintragungsgebühr beträgt 1,2 % der Kreditsumme. Bei einem Kredit von 320.000 € (80 % von 400.000 €) fallen damit weitere 3.840 € an.

Ein wichtiger Spartipp: Die Hauptwohnsitz-Begünstigung befreit Käufer unter bestimmten Voraussetzungen von der Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) für Eigenheime bis zu einem Kaufpreis von 500.000 €. Bedingung ist, dass innerhalb eines Jahres nach dem Kauf der Hauptwohnsitz in der Immobilie begründet und dieser mindestens fünf Jahre aufrechterhalten wird. Diese Begünstigung muss aktiv beantragt werden – sie gilt nicht automatisch.

Für den Kaufvertrag sowie die Abwicklung der Grundbucheingabe ist in Österreich ein Notar oder ein Rechtsanwalt zwingend erforderlich. Die Notarkosten umfassen mehrere Positionen: die eigentliche Vertragserrichtung, die Beglaubigung von Unterschriften (30–80 € pro Unterschrift), anfallende Grundbuchanfragen sowie die Treuhandabwicklung des Kaufpreises. Letztere kostet in der Regel 0,5–1 % der Kaufsumme zusätzlich, ist aber aus rechtlicher Sicht dringend empfohlen, da sie beide Parteien absichert.

Insgesamt liegen die Notarkosten typischerweise bei 1–2 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das ca. 3.500–7.000 €. Seit der Liberalisierung des Notargebührentarifs gibt es keinen einheitlichen Pflichttarif mehr – Notare können ihre Honorare weitgehend frei gestalten. Ein Vergleich lohnt sich daher ausdrücklich: Die Spanne zwischen günstigsten und teuersten Angeboten kann mehrere Hundert bis über tausend Euro betragen. Hol dir Kostenvoranschläge bei mindestens zwei Notaren oder Rechtsanwälten ein, bevor du dich festlegst.

Die Maklerprovision ist der einzige große variable Posten unter den Kaufnebenkosten – denn sie fällt nur an, wenn ein Makler in die Transaktion involviert ist. Das gesetzliche Maximum beträgt 3 % netto zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto des Kaufpreises (Maklergesetz). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 14.400 € – eine erhebliche Summe, die vollständig aus Eigenkapital stammen muss.

Wichtig: Seit Juli 2023 gilt bei Mietverhältnissen das Bestellerprinzip (wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn). Beim Immobilienkauf ist diese Regelung noch nicht flächendeckend eingeführt – häufig zahlt der Käufer die Provision, auch wenn der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt wurde. Frag deshalb frühzeitig nach, wer die Provision trägt, oder suche gezielt nach provisionsfreien Angeboten.

Die Tabelle zeigt beide Szenarien inklusive Maklerprovision, die den größten variablen Posten darstellt. Bei 350.000 € Kaufpreis summierten sich alle Nebenkosten (inkl. Makler) auf rund 33.950 €, was ~9,7 % des Kaufpreises entspricht. Bei 500.000 € steigen die Nebenkosten auf 48.500 €. Ohne Makler reduzieren sich die Gesamtnebenkosten um 12.600 € bzw. 18.000 € – ein erheblicher Unterschied, der bei der Eigenkapitalplanung direkt wirksam wird. Diese Beträge müssen vollständig aus Eigenkapital stammen, bevor die Bank den Kredit bewilligt.

Banken finanzieren in Österreich typischerweise bis zu 80–90 % des Kaufpreises. Das bedeutet: Du musst mindestens 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Dieser Mindestbetrag ist jedoch nur die halbe Wahrheit – denn die Nebenkosten kommen oben drauf und müssen ebenfalls vollständig aus Eigenkapital stammen.

Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 € sieht die Rechnung so aus: Die Bank erwartet 10 % Eigenkapital auf den Kaufpreis, also 40.000 €. Dazu kommen Nebenkosten von rund 24.000–37.000 € (je nach Makler). Insgesamt benötigst du also mindestens 64.000–77.000 € an Eigenkapital, um eine solide Finanzierung zu erhalten. Experten empfehlen, mindestens 30 % der Gesamtkosten inklusive Nebenkosten als Eigenkapital einzuplanen.

Gesetzlicher Rahmen: Die FMA-KIM-Verordnung 2022 legt fest, dass der Kredit maximal 90 % des Immobilienwerts (Loan-to-Value, LTV) betragen darf. Das bedeutet: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital vorhanden sein – zusätzlich zu den Nebenkosten. Dieser LTV-Grenzwert gilt für alle österreichischen Banken verbindlich und kann nicht durch individuelle Vereinbarungen umgangen werden. Wer nur knapp 10 % EK auf den Kaufpreis hat, ohne die Nebenkosten separat abzudecken, wird von keiner Bank eine Kreditzusage erhalten.

Nicht alle Nebenkosten sind unvermeidbar oder in fixer Höhe gesetzt. Während Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung gesetzlich festgelegt sind, gibt es bei Notar- und Maklerkosten echten Verhandlungsspielraum. Wer frühzeitig plant und gezielt sucht, kann die Gesamtnebenkosten um mehrere tausend Euro reduzieren.

Der größte Hebel liegt bei der Maklerprovision: Sie ist der einzige Großposten, der durch bewusstes Suchverhalten komplett vermieden werden kann. Daneben lohnt es sich, die Hauptwohnsitz-Begünstigung aktiv zu beantragen und Notare zu vergleichen – beides wird von Käufern häufig übersehen oder zu spät in Betracht gezogen.

Auch staatliche Förderungen können indirekt zur Nebenkostenlast beitragen: In mehreren Bundesländern wird die Wohnbauförderung als anerkannte Eigenmittelkomponente akzeptiert, was den tatsächlich liquide bereitzuhaltenden EK-Betrag senken kann. Informiere dich bei deinem Bundesland über aktuelle Konditionen.

Die meisten Finanzierungsprobleme beim Immobilienkauf entstehen nicht durch zu hohe Zinsen, sondern durch eine fehlerhafte Eigenkapitalplanung – und der häufigste Planungsfehler ist das Unterschätzen oder Vergessen der Nebenkosten. Wer erst beim Notar realisiert, dass er weitere 30.000–50.000 € aus Eigenkapital aufbringen muss, steht vor einem unlösbaren Problem.

Die folgenden Fehler werden von österreichischen Immobilienberatern und Banken immer wieder beobachtet. Sie lassen sich mit frühzeitiger Planung konsequent vermeiden – vorausgesetzt, du kennst sie.