Nebenkosten Immobilienkauf Deutschland 2026: Grunderwerbsteuer, Notar & Makler

Beim Hauskauf in Deutschland entstehen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung häufig rund 5–12 % Kaufnebenkosten. Eigenkapital für diese Kosten verbessert Konditionen und senkt das Risiko. Einzelne Banken prüfen bei starker Bonität auch Voll- oder 110-%-Finanzierungen; ein Anspruch darauf besteht nicht.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist Ländersache — seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz fest. Bayern hält mit 3,5 % als einziges Bundesland den bundesweit niedrigsten Satz und hat diesen seit 2006 nicht angehoben. Die meisten anderen Bundesländer haben ihre Sätze seither ein- oder mehrmals geändert — zuletzt Sachsen (5,5 % seit 1.1.2023), Thüringen (Senkung auf 5,0 % seit 1.1.2024) und Bremen (5,5 % seit 1.7.2025). Stand der Tabelle: 26.09.2026, geprüft anhand der Landesgesetze bzw. Mitteilungen der Landesfinanzministerien.

Berechnungsgrundlage ist der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Gesondert im Vertrag ausgewiesene bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauten) können aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden, wenn sie gesondert bewertet und im Kaufvertrag klar abgegrenzt werden. Die Finanzbehörden prüfen die Plausibilität dieser Anteil: mehr als 5–10 % des Kaufpreises als Inventar wird in der Regel beanstandet.

Fälligkeit: Die Zahlungsfrist steht im Steuerbescheid. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird. Die Steuer wird grundsätzlich direkt an das Finanzamt gezahlt; ein Notaranderkonto ist kein Standardweg dafür.

Befreiungen: Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und in gerader Linie Verwandten (Eltern, Kinder) sind gemäß §§3 GrEStG steuerfrei. Geschwister zahlen den vollen Satz. Eine bundesweite Erstkäufer-Befreiung ist politisch diskutiert, aber Stand 2026 nicht beschlossen.

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Kaufvertrag formnichtig. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bundesweit einheitlich — verhandeln ist nicht möglich.

Der größte Einzelposten ist die Beurkundung des Kaufvertrags selbst. Hinzu kommen die Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank (0,2–0,4 % der Kreditsumme) sowie die Grundbuchanträge. Insgesamt liegt der Notarkostenblock typischerweise bei 1,0–1,5 % des Kaufpreises.

Die Grundbucheintragung kostet zusätzlich ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises. Sie setzt sich zusammen aus der Eigentumsumschreibung und der Eintragung der Grundschuld.

Zahlenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Kredit von 320.000 € ergeben sich typischerweise: Notarkosten (Beurkundung + Vollzug) ca. 5.000–6.000 €, Grundbucheintragung Eigentum ca. 1.200 €, Grundbucheintragung Grundschuld ca. 1.000 €. Gesamt: ca. 7.200–8.200 €. Der Notar ist verpflichtet, vor der Beurkundung eine Kostenschätzung zu erstellen.

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Verbraucher beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die §§ 656c und 656d BGB. Bei Doppelbeauftragung müssen beide Parteien gleich viel Provision zahlen. Wird nur eine Partei Vertragspartner des Maklers, kann höchstens die Hälfte auf die andere Partei abgewälzt werden.

Eine 50/50-Teilung ist deshalb häufig, aber nicht für jede Konstellation automatisch vorgeschrieben. Beauftragt der Käufer den Makler allein, kann seine vertragliche Zahlungspflicht höher sein. Provisionshöhe und Auftragsmodell müssen im konkreten Angebot geprüft werden.

Regionale Besonderheiten: In Bayern und NRW ist ein Käuferanteil von 3,57 % verbreitet. In Berlin und Brandenburg wird häufig Doppelbeauftragung praktiziert, bei der beide Parteien je ca. 3,57 % zahlen. In manchen Regionen und bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger ist kein Makler beteiligt — das spart die gesamte Provision.

Maklerprovi­si­ons­beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Käuferanteil von 3,57 % ergibt sich eine Provisionslast von 14.280 €. Eigenmittel dafür verbessern in der Regel Beleihung und Konditionen; eine Mitfinanzierung ist eine streng geprüfte Ausnahme.

Die folgende Tabelle zeigt die Gesamtnebenkosten für einen Kaufpreis von 400.000 € in zwei Bundesländern — einmal mit und einmal ohne Makler. Die Zahlen zeigen: Bundesland und Makler-Beteiligung sind die beiden größten Hebel.

In NRW mit Makler kann der Käufer auf ca. 48.000 € Nebenkosten kommen — das entspricht 12 % des Kaufpreises. In Bayern ohne Makler sind es ca. 18.000 €, also ca. 4,5 %. Dieser Unterschied von 30.000 € erhöht den typischen Eigenmittelbedarf deutlich.

Banken erwarten häufig, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, weil diese den Beleihungswert der Immobilie nicht erhöhen. Bei sehr guter Bonität und ausreichendem Einkommen können einzelne Institute dennoch eine Voll- oder 110-%-Finanzierung prüfen.

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Mindest-Eigenkapitalquote. Als vorsichtige Planung empfiehlt die Verbraucherzentrale grundsätzlich 20–30 % des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten. Die konkrete Bankentscheidung hängt aber von Einkommen, Beleihung, Objekt und Risikoprofil ab.

Die KfW-Bank finanziert Kaufnebenkosten ebenfalls nicht ab. KfW-Förderkredite (z. B. KfW 297/298 für Energieeffizienzhäuser) decken ausschließlich den Kaufpreis und ggf. Sanierungskosten, nicht die Transaktionskosten.

Empfehlung: Mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen — das entspricht ca. 10–20 % Kaufpreisanteil für die Bank plus Nebenkosten 7–15 %. Wer weniger Eigenkapital hat, zahlt in der Regel höhere Zinsen oder erhält den Kredit nicht.

In Österreich gilt eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 3,5 % — unabhängig vom Bundesland. Hinzu kommt eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises sowie eine Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 % der Kreditsumme. Die Notarkosten liegen ähnlich wie in Deutschland bei ca. 1–2 %.

Die Maklerprovision in Österreich beträgt maximal 3,0 % netto (3,6 % brutto mit MwSt.). Das Bestellerprinzip gilt in Österreich beim Kauf noch nicht flächendeckend — lediglich bei Mietverhältnissen wurde es seit 2023 eingeführt. Beim Kauf zahlt häufig der Käufer die volle Provision.

Ein direkter Vergleich: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegen die Nebenkosten in Österreich ohne Makler bei ca. 6–7 % (ca. 24.000–2 8.000 €). In NRW ohne Makler ebenfalls ca. 8 % (ca. 32.000 €). Mit Makler und in einem Hochsteuer-Bundesland liegt Deutschland über Österreich.