Nebenkosten Immobilienkauf Deutschland 2026: Grunderwerbsteuer, Notar & Makler

Beim Hauskauf in Deutschland fallen neben dem Kaufpreis 7–15 % Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, Notarkosten 1–1,5 %, Grundbuchgebühren 0,3–0,5 % und Maklerprovision 3–7,14 % (hälftig geteilt seit 2020). Sämtliche Nebenkosten sind aus Eigenkapital zu zahlen — deutsche Banken finanzieren sie standardmäßig nicht mit.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist Ländersache — seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz fest. Bayern und Sachsen halten mit 3,5 % den bundesweit niedrigsten Satz und haben diesen seit 2006 nicht angehoben. Die meisten anderen Bundesländer haben ihre Sätze seither ein- oder mehrmals erhöht.

Berechnungsgrundlage ist der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Gesondert im Vertrag ausgewiesene bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauten) können aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden, wenn sie gesondert bewertet und im Kaufvertrag klar abgegrenzt werden. Die Finanzbehörden prüfen die Plausibilität dieser Anteil: mehr als 5–10 % des Kaufpreises als Inventar wird in der Regel beanstandet.

Fälligkeit: Die Grunderwerbsteuer entsteht mit der Beurkundung und ist innerhalb von 4 Wochen nach Steuerbescheid fällig. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts kann der Notar keine Grundbucheintragung vornehmen. Die Abwicklung erfolgt typischerweise über Notaranderkonto.

Befreiungen: Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und in gerader Linie Verwandten (Eltern, Kinder) sind gemäß §§3 GrEStG steuerfrei. Geschwister zahlen den vollen Satz. Eine bundesweite Erstkäufer-Befreiung ist politisch diskutiert, aber Stand 2026 nicht beschlossen.

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Kaufvertrag formnichtig. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bundesweit einheitlich — verhandeln ist nicht möglich.

Der größte Einzelposten ist die Beurkundung des Kaufvertrags selbst. Hinzu kommen die Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank (0,2–0,4 % der Kreditsumme) sowie die Grundbuchanträge. Insgesamt liegt der Notarkostenblock typischerweise bei 1,0–1,5 % des Kaufpreises.

Die Grundbucheintragung kostet zusätzlich ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises. Sie setzt sich zusammen aus der Eigentumsumschreibung und der Eintragung der Grundschuld.

Zahlenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Kredit von 320.000 € ergeben sich typischerweise: Notarkosten (Beurkundung + Vollzug) ca. 5.000–6.000 €, Grundbucheintragung Eigentum ca. 1.200 €, Grundbucheintragung Grundschuld ca. 1.000 €. Gesamt: ca. 7.200–8.200 €. Der Notar ist verpflichtet, vor der Beurkundung eine Kostenschätzung zu erstellen.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Damit ist die frühere Praxis abgeschafft, bei der Verkäufer den Makler beauftragten, aber Käufer die gesamte Provision trugen.

Die Gesamtprovision wird zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt. Marktüblich sind 5,95–7,14 % Gesamtprovision inkl. MwSt. Der Käuferanteil beträgt damit 2,975–3,57 % inkl. MwSt.

Regionale Besonderheiten: In Bayern und NRW ist ein Käuferanteil von 3,57 % verbreitet. In Berlin und Brandenburg wird häufig Doppelbeauftragung praktiziert, bei der beide Parteien je ca. 3,57 % zahlen. In manchen Regionen und bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger ist kein Makler beteiligt — das spart die gesamte Provision.

Maklerprovi­si­ons­beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Käuferanteil von 3,57 % ergibt sich eine Provisionslast von 14.280 €. Auch dieser Betrag muss vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.

Die folgende Tabelle zeigt die Gesamtnebenkosten für einen Kaufpreis von 400.000 € in zwei Bundesländern — einmal mit und einmal ohne Makler. Die Zahlen zeigen: Bundesland und Makler-Beteiligung sind die beiden größten Hebel.

In NRW mit Makler kann der Käufer auf ca. 48.000 € Nebenkosten kommen — das entspricht 12 % des Kaufpreises. In Bayern ohne Makler sind es ca. 18.000 €, also ca. 4,5 %. Dieser Unterschied von 30.000 € muss vollständig aus liquiden Eigenmitteln aufgebracht werden.

Deutsche Banken finanzieren Kaufnebenkosten standardmäßig nicht — sie fließen nicht in die Beleihungsgrundlage ein. Das bedeutet: Sämtliche Nebenkosten müssen aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt werden, zusätzlich zu dem Eigenkapitalanteil, den die Bank für die Finanzierung des Kaufpreises verlangt.

Praxisnorm: Banken verlangen typischerweise mindestens 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapitalanteil für die Immobilienfinanzierung selbst. Dazu kommen die Nebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in NRW mit Makler sieht die Eigenkapitalrechnung so aus: Bank-Eigenkapital 20 % = 80.000 €, Nebenkosten = ca. 48.000 €. Eigenkapital gesamt: 128.000 €.

Die KfW-Bank finanziert Kaufnebenkosten ebenfalls nicht ab. KfW-Förderkredite (z. B. KfW 297/298 für Energieeffizienzhäuser) decken ausschließlich den Kaufpreis und ggf. Sanierungskosten, nicht die Transaktionskosten.

Empfehlung: Mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen — das entspricht ca. 10–20 % Kaufpreisanteil für die Bank plus Nebenkosten 7–15 %. Wer weniger Eigenkapital hat, zahlt in der Regel höhere Zinsen oder erhält den Kredit nicht.

In Österreich gilt eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 3,5 % — unabhängig vom Bundesland. Hinzu kommt eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises sowie eine Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 % der Kreditsumme. Die Notarkosten liegen ähnlich wie in Deutschland bei ca. 1–2 %.

Die Maklerprovision in Österreich beträgt maximal 3,0 % netto (3,6 % brutto mit MwSt.). Das Bestellerprinzip gilt in Österreich beim Kauf noch nicht flächendeckend — lediglich bei Mietverhältnissen wurde es seit 2023 eingeführt. Beim Kauf zahlt häufig der Käufer die volle Provision.

Ein direkter Vergleich: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegen die Nebenkosten in Österreich ohne Makler bei ca. 6–7 % (ca. 24.000–2 8.000 €). In NRW ohne Makler ebenfalls ca. 8 % (ca. 32.000 €). Mit Makler und in einem Hochsteuer-Bundesland liegt Deutschland über Österreich.