Kaufnebenkosten in Österreich: Rechner, Tabelle & Beispiele
Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Steuern, Grundbuch, Notar, Makler – plus Szenarien, Tabelle und kurze Checkliste.
Ahmet Parlak
Immobilienfinanzierung & Hypothekenexperte, Wien
Kurzantwort: Kaufnebenkosten in Österreich
- Plane meist 8–10% des Kaufpreises als Nebenkosten ein.
- Fixe Posten: Grunderwerbsteuer (3,5%) + Grundbuch (1,1%).
- Maklerkosten fallen nur an, wenn ein Makler involviert ist.
- Förderungen (z. B. Hauptwohnsitz-Begünstigung) können die Gebühren senken.
Last updated: 2026-02-01
TL;DR: Das Wichtigste in 2 Minuten
- •Plane meist 8–10% des Kaufpreises als Nebenkosten ein.
- •Fixe Posten: Grunderwerbsteuer (3,5%) + Grundbuch (1,1%).
- •Maklerkosten fallen nur an, wenn ein Makler involviert ist.
- •Förderungen/Begünstigungen (z. B. Hauptwohnsitz) können entlasten.
Nutze den Rechner, um Kaufpreis + Nebenkosten gemeinsam zu planen.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Österreich an?
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis verbindliche Nebenkosten an, die in der Regel zwischen 8 und 11% des Kaufpreises betragen. Der genaue Betrag hängt davon ab, ob ein Makler beteiligt ist und welche Leistungen der Notar übernimmt. Diese Kosten müssen vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden — eine Mitfinanzierung über das Hypothekendarlehen ist in Österreich nicht möglich und wird von Banken nicht akzeptiert.
Die folgende Übersicht zeigt die einzelnen Kostenpositionen und ihre typischen Spannen. Für eine erste Budgetplanung empfiehlt sich ein Puffer von mindestens 10% des Kaufpreises. (Quellen: BMF.gv.at; OeNB-Statistiken; JustizOnline.gv.at)
| Posten | Typischer Wert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% vom Kaufpreis |
| Grundbuch-Eintragung | 1,1% (Hauptwohnsitz begünstigt möglich) |
| Notar/Vertragserrichtung | ca. 1–2% |
| Maklerprovision | 3–4% (nur falls Makler) |
| Sonstige Gebühren | 0,2–0,5% (Beglaubigungen, Auszüge) |
Makler ja/nein: Wie ändern sich die Nebenkosten?
Der größte variable Posten ist meist der Makler. So unterscheiden sich die Szenarien:
Mit Makler
- •Zusatzkosten oft 3–4% + USt.
- •Gesamtnebenkosten häufig am oberen Ende (9–11%).
Ohne Makler
- •Makler entfällt – Gesamtkosten oft 6–8%.
- •Mehr Budget für Eigenkapital/Reserve.
Beispielrechnung: Was kostet ein Kauf mit 400.000 €?
Grunderwerbsteuer (3,5%): 14.000 €
Grundbuch (1,1%): 4.400 €
Notar (1,5%): 6.000 €
Makler (3%): 12.000 €
Summe Nebenkosten: ca. 36.400 €
Finanzierung: Eigenkapital + Nebenkosten zusammen planen (z. B. 20% EK + 9% NK).
Welche typischen Fehler treiben die Nebenkosten hoch?
Diese Punkte führen am häufigsten zu Budgetlücken:
- •Nebenkosten nicht im Eigenkapitalbudget berücksichtigt.
- •Maklerprovision + Vertragserrichtung zu niedrig angesetzt.
- •Förderungen oder Befreiungen zu spät geprüft.
- •Zusatzkosten (Umzug, Einrichtung) fehlen im Plan.
- •Zeitpunkte der Zahlungen (Steuer, Grundbuch) falsch eingeplant.
Checkliste vor dem Bankgespräch: Was brauchst du?
Diese Unterlagen und Zahlen solltest du griffbereit haben:
- •Kaufpreis, Objektart und Lage (inkl. Exposé oder Kaufvertragsentwurf).
- •Eigenkapitalaufstellung inkl. Nebenkostenbudget.
- •Nachweise zu Einkommen und bestehenden Verpflichtungen.
- •Geplante Laufzeit, Fix/Variabel-Präferenz und Zielrate.
Wie planst du Kaufnebenkosten realistisch?
So kannst du Nebenkosten besser steuern und Überraschungen vermeiden:
Prüfe Förderungen wie die Wohnbauförderung, wenn du Voraussetzungen erfüllst.
- •Maklerfrei kaufen, wenn möglich.
- •Hauptwohnsitz-Befreiungen prüfen (Grundbuch).
- •Kaufpreis und Nebenkosten gemeinsam im Finanzierungsplan abbilden.
- •5–10% Puffer für Zusatzkosten einplanen.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Meist solltest du mit 8–10% des Kaufpreises rechnen. Mit Makler kann es höher ausfallen.
Für Hauptwohnsitze gelten unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen. Die Details hängen vom Kaufpreis und der Nutzung ab.
Teilweise. Viele Banken erwarten, dass Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, um das Risiko zu senken.
Üblich sind 3–4% des Kaufpreises. Bei provisionsfreien Angeboten entfällt dieser Anteil.
Fix sind Grunderwerbsteuer und Grundbuch. Variabel sind Notar- und Maklerkosten sowie kleinere Gebühren.
Am besten frühzeitig – spätestens vor der Finanzierungszusage, damit Eigenkapital und Rate realistisch kalkuliert sind.
Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr fallen immer an. Notar/Vertragserrichtung ist ebenfalls üblich.
Bei Eigennutzung meist nicht. Bei Vermietung können einzelne Posten steuerlich relevant sein – kläre das mit Steuerberatung.
Die Zahlungen folgen meist kurz nach Vertragsabschluss bzw. Eintragung. Der genaue Zeitpunkt hängt vom Ablauf ab.
Ja. Bei Neubau können zusätzliche Gebühren (z. B. Bauträger, Vertragserrichtung) anfallen, während Maklerkosten variieren.
Weitere passende Ratgeber
Kosten
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich: Was zusätzlich anfällt
Nebenkosten entscheiden, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst. Hier findest du die wichtigsten Gebühren, eine Beispielrechnung für Wien und klare Planungstipps.
Kosten
Hypothekenrechner Österreich: So berechnest du deine Monatsrate
Wie viel Kredit kannst du dir leisten? Nutze unseren Hypothekenrechner für Wien und Österreich.
Kosten
Maklerprovision Österreich: Wer zahlt, wie hoch, welche Szenarien gelten?
Provision, Beispiele und Zahlungspflichten für Käufer:innen und Verkäufer:innen.
Kosten
Grunderwerbsteuer Österreich: Berechnung, Beispiele und Fristen
3,5% Steuer, Fristen und Beispielrechnungen für Käufer:innen.
Kosten
Grundbuch Eintragung Kosten: Wer zahlt, wie hoch, welche Begünstigungen?
1,1% Grundbuchgebühr, Hauptwohnsitz-Begünstigung und Ablauf.
Kosten
Notarkosten Hauskauf Österreich: Was kostet der Vertrag wirklich?
Notarkosten, Vertragserrichtung und typische Zusatzgebühren.
Nächster Schritt: Soft-Check starten
Wähle den Einstieg, der am besten zu deiner Entscheidung passt.