Kaufnebenkosten Österreich 2026: Alle Kosten, Tabellen & Spartipps

Kaufnebenkosten Österreich auf einen Blick

Beim Immobilienkauf in Österreich kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Diese setzen sich aus gesetzlichen Pflichtabgaben und privatrechtlichen Honoraren zusammen. Wer sich frühzeitig einen Überblick verschafft, vermeidet böse Überraschungen bei der Finanzierung. Im Folgenden die wichtigsten Fakten auf einen Blick:

• •Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises – bundeseinheitlich, keine Ausnahmen für Erstkäufer.
• •Grundbucheintragung: 1,1 % für das Eigentumsrecht, plus 1,2 % des Kreditbetrags für die Pfandrechtseintragung.
• •Notarkosten: 1–2 % inkl. Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Beglaubigungen.
• •Maklerprovision: max. 3 % netto + 20 % USt. = 3,6 % brutto, fällt nur bei Maklerbeauftragung an.
• •Gesamtbelastung: ohne Makler ca. 6–7 %, mit Makler ca. 8–11 % des Kaufpreises.
• •Alle Nebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie nicht mit.

Alle Kaufnebenkosten 2026 im Überblick

Die folgende Tabelle fasst sämtliche Kaufnebenkosten zusammen, die beim Erwerb einer Wohnimmobilie in Österreich 2026 anfallen. Sie zeigt den jeweiligen Prozentsatz, ob die Kostenart verpflichtend ist und welche Bemessungsgrundlage gilt. So erkennst du auf einen Blick, welche Posten fix und welche verhandelbar sind.

Wichtig: Die Pfandrechtseintragung bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf die Kreditsumme. Bei einer hohen Beleihung kann dieser Posten die Eigentumsrechtseintragung sogar übersteigen. Die Maklerprovision ist der einzige wirklich optionale Posten – wer provisionsfrei kauft, spart den größten Einzelbetrag.

Hinweis: Sonstige Kosten (Beglaubigungen, Grundbuchauszüge, Katasterpläne, ggf. Vorauszahlungen für die Betriebskostenabrechnung) bewegen sich üblicherweise zwischen 0,3 und 0,5 %. Diese werden teils als Fixbeträge, teils als Prozentsätze verrechnet.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % erklärt

Die Grunderwerbsteuer ist eine bundeseinheitliche Steuer, die bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie in Österreich anfällt. Der Satz beträgt pauschal 3,5 % und wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis berechnet. Es gibt weder Freibeträge für Erstkäufer noch regionale Unterschiede nach Bundesland noch eine Ausnahme für Hauptwohnsitze. Die Rechtsgrundlage ist § 7 GrEStG 1987 in der aktuellen Fassung.

Bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) greift ein Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts gemäß Grundstückswertverordnung 2016, was zu deutlich niedrigeren Sätzen zwischen 0,5 und 3,5 % führen kann. Für gewöhnliche Kaufverträge zwischen fremden Dritten bleibt es jedoch ausnahmslos bei den vollen 3,5 % auf den Kaufpreis.

Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis beträgt die Grunderwerbsteuer 14.000 €. Die Steuer ist innerhalb von drei Monaten nach Vertragsunterzeichnung beim zuständigen Finanzamt zu entrichten. In der Praxis übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt die Abwicklung im Rahmen der Treuhandschaft, sodass die Zahlung zeitgleich mit der Überweisung des Kaufpreises erfolgt. Wer den Termin versäumt, riskiert Säumniszuschläge. (Quelle: BMF.gv.at, GrEStG 1987)

Grundbucheintragung: 1,1 % + Pfandrecht

Die Grundbucheintragungsgebühr fällt für die Eintragung des Eigentumsrechts im österreichischen Grundbuch an und beträgt 1,1 % des Kaufpreises. Hinzu kommt die Eintragung des Pfandrechts (Hypothek) für den Wohnkredit, die mit 1,2 % der eingetragenen Kreditsumme zu Buche schlägt. Beide Gebühren sind gesetzlich im Gerichtsgebührengesetz (GGG § 26) geregelt und nicht verhandelbar.

Die Hauptwohnsitz-Begünstigung bietet jedoch eine wichtige Ausnahme: Käufer, die eine Wohnung oder ein Haus als Hauptwohnsitz erwerben, können bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € von der Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht befreit werden. Voraussetzungen sind maximal 150 m² Wohnnutzfläche und der tatsächliche Bezug als Hauptwohnsitz innerhalb von zwei Jahren. Bei einem Kaufpreis über 500.000 € wird nur der darüber liegende Teil gebührenpflichtig.

Berechnungsbeispiel: Kaufpreis 400.000 €, Kredit 320.000 € – Eigentumsrecht: 400.000 × 1,1 % = 4.400 €. Pfandrecht: 320.000 × 1,2 % = 3.840 €. Grundbuchkosten gesamt: 8.240 €. Mit Hauptwohnsitz-Befreiung entfallen die 4.400 € für das Eigentumsrecht, das Pfandrecht bleibt aber bestehen. (Quelle: GGG § 26, JustizOnline.gv.at)

Notar und Vertragserrichtungskosten

Der Notar übernimmt beim Immobilienkauf in Österreich zentrale Aufgaben: Vertragserrichtung, Unterschriftsbeglaubigung, Treuhandabwicklung sowie Einreichung der Anträge beim Grundbuchsgericht und Finanzamt. Die Honorare richten sich nach dem Notariatstarifgesetz (NTG) und liegen für die Vertragserrichtung typischerweise zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises, abhängig von Komplexität und Kaufpreishöhe.

Zusätzlich fallen Barauslagen an: Grundbuchauszüge (ca. 20–30 €), Katasterpläne, Firmenbuchauszüge und die Treuhandpauschale, die je nach Aufwand zwischen 500 und 1.500 € beträgt. Bei komplexen Verträgen mit Wohnrecht, Fruchtgenuss oder Sondervereinbarungen kann das Honorar über 2 % steigen.

Alternativ kann ein Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung betraut werden (Rechtsanwaltstarifgesetz, RATG). Rechtsanwälte sind nicht an den Notariatstarif gebunden und können ihre Honorare frei vereinbaren – manchmal günstiger, manchmal teurer. Für bestimmte Beglaubigungen (Unterschrift auf dem Kaufvertrag für das Grundbuch) ist jedoch ein Notar zwingend erforderlich. Praxis-Tipp: Hole mindestens zwei Angebote ein und achte darauf, ob Treuhandkosten im Angebot enthalten sind oder separat verrechnet werden.

Maklerprovision: max. 3,6 % brutto

Die Maklerprovision ist der größte variable Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Die gesetzliche Höchstprovision beträgt gemäß Maklergesetz (MaklerG § 7) maximal 3 % des Kaufpreises netto zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto. Dieser Satz gilt für Kaufpreise über 36.336 €. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können zur Provision herangezogen werden.

Das Bestellerprinzip gilt in Österreich seit Juli 2023 im Mietrecht, nicht aber beim Kauf. Beim Immobilienkauf teilen sich häufig Käufer und Verkäufer die Provision zu je 3 % + USt. Provisionsfreie Käufe sind direkt vom Eigentümer oder über Plattformen wie Willhaben oder ImmobilienScout24 möglich und sparen bei 400.000 € Kaufpreis rund 14.400 € brutto.

Verhandlungspotenzial: Bei hochpreisigen Objekten ab ca. 500.000 € akzeptieren viele Makler reduzierte Sätze (z. B. 2,5 %) oder Pauschalhonorare. Bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision häufig, dafür können Vertriebsgebühren anfallen. Frage bei jedem Angebot explizit, wer die Provision trägt und ob das Objekt provisionsfrei verfügbar ist. Dieser eine Vergleich kann mehrere tausend Euro sparen.

Kaufnebenkosten Tabelle: 300k bis 700k

Die folgende Tabelle zeigt die Kaufnebenkosten für vier gängige Kaufpreise in Österreich – jeweils mit und ohne Maklerprovision. Die Spalte „Eigenkapital empfohlen" berücksichtigt 20 % des Kaufpreises als Bankanforderung plus die gesamten Nebenkosten (mit Makler).

Die Berechnung „ohne Makler" basiert auf ca. 6 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 % + Grundbuch 1,1 % + Notar ca. 1,1 % + Sonstige 0,3 %). „Mit Makler" addiert 3,6 % Provision brutto hinzu. Die Werte sind auf volle Hundert gerundet und dienen als Richtwerte für die Finanzierungsplanung 2026.

Die letzte Spalte zeigt das empfohlene Gesamteigenkapital: 20 % Kaufpreis + sämtliche Nebenkosten (mit Makler) als Sicherheitspuffer. Wer ohne Makler kauft, benötigt entsprechend weniger Eigenmittel, sollte aber einen Reservepuffer von 5.000–10.000 € für unvorhergesehene Kosten einplanen.

Diese Beispielrechnung verdeutlicht: Je höher der Kaufpreis, desto stärker fallen die Nebenkosten ins Gewicht. Bei 700.000 € summieren sich die Nebenkosten mit Makler auf über 67.000 € – ein Betrag, der vielen Erstkäufern nicht bewusst ist.

So viel Eigenkapital brauchst du wirklich

Die KIM-Verordnung der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) schreibt vor, dass Banken bei Wohnimmobilienkrediten mindestens 10 % des Kaufpreises als Eigenmittel verlangen müssen. Die meisten Banken setzen den Standard jedoch bei 20 % an. Entscheidend: Diese Prozentzahl bezieht sich auf den Kaufpreis, nicht auf die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten.

Die Kaufnebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden – sie kommen auf die 20 % obendrauf. Konkret bei 400.000 € Kaufpreis (mit Makler): Mindest-Eigenkapital (20 %): 80.000 €. Nebenkosten (ca. 9,6 %): 38.400 €. Gesamte Eigenmittel: 118.400 €. Das entspricht knapp 30 % des Kaufpreises.

• •FMA-Minimum: 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital, empfohlen werden 20 %.
• •Nebenkosten (6–11 %) kommen immer obendrauf – sie werden nicht mitfinanziert.
• •Faustregel: Plane 30 % des Kaufpreises als Eigenmittel ein (20 % für die Bank + 10 % für Nebenkosten).
• •In Toplagen oder bei Sanierungsbedarf sollte der Puffer auf 35 % ausgedehnt werden.
• •Wohnbauförderungen der Bundesländer können das Eigenkapital effektiv erhöhen – frühzeitig bei der Landesregierung prüfen.
• •Wer nur 20 % gespart hat und die Nebenkosten vergisst, wird von der Bank abgelehnt – einer der häufigsten Fehler bei Erstkäufern.

5 Wege, Nebenkosten zu reduzieren

Auch wenn Steuern und Grundbuchgebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es mehrere wirksame Hebel, um die Gesamtnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich zu senken. Die folgenden fünf Maßnahmen bieten das größte Einsparpotenzial:

• •Ohne Makler kaufen: Der effektivste Hebel. Provisionsfrei-Inserate auf Willhaben, ImmobilienScout24 oder direkt beim Eigentümer sparen bei 400.000 € rund 14.400 € (3,6 % brutto). Dieser eine Schritt kann die Nebenkosten von 10 % auf unter 7 % drücken.
• •Hauptwohnsitz-Befreiung nutzen: Bei Kauf einer Eigennutzungswohnung (bis 150 m² Wohnfläche, Kaufpreis bis 500.000 €) entfällt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %. Unbedingt mit dem Notar vor Vertragsunterzeichnung klären und im Antrag vermerken lassen.
• •Notarangebote vergleichen: Honorarunterschiede von 500–1.500 € sind bei Standardkaufverträgen möglich. Mindestens zwei Angebote einholen und prüfen, ob Treuhandkosten inkludiert sind oder separat berechnet werden.
• •Kaufpreis und Inventar trennen: Wird Mobiliar wie eine Einbauküche separat im Kaufvertrag ausgewiesen (z. B. 8.000 €), reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um diesen Betrag. Achtung: Der Ansatz muss realistisch sein, sonst droht eine Nachforderung des Finanzamts.
• •Neubau vom Bauträger prüfen: Bei Erstbezugsobjekten entfällt oft die Maklerprovision. Dafür können Bauträgerhonorare oder Vertriebspauschalen anfallen – einen Gesamtvergleich der Nebenkosten (Neubau vs. Bestand) anstellen lohnt sich immer.

Welche Förderungen reduzieren die Last?

Österreichs Bundesländer bieten verschiedene Wohnbauförderungen, die das Eigenkapital effektiv erhöhen oder die Zinsbelastung senken können. Die Verfügbarkeit und Konditionen unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich. Hier die wichtigsten Fördermöglichkeiten im Überblick:

• •Wohnbauförderung der Bundesländer: Zinsgünstige Darlehen oder nicht rückzahlbare Zuschüsse für den Erwerb von Eigentum. In Wien, Niederösterreich und der Steiermark gibt es besonders attraktive Programme für Erstkäufer und junge Familien.
• •Eigenmittelersatzdarlehen: Manche Bundesländer vergeben Darlehen, die als Eigenkapitalnachweis gegenüber der Bank anerkannt werden – ein wichtiger Hebel, wenn das Ersparte knapp ist.
• •Wohnzuschüsse und Annuitätenzuschüsse: Laufende Zuschüsse zur monatlichen Kreditrate können die Schuldentragfähigkeit verbessern und damit die Kreditgenehmigung erleichtern.
• •Sanierungsförderung: Beim Kauf von Bestandsobjekten mit Renovierungsbedarf können Sanierungszuschüsse des Bundes (z. B. thermische Sanierung, Heizkesseltausch) die Gesamtkosten deutlich senken.
• •Prüfe frühzeitig die Angebote deiner Landesregierung – idealerweise noch vor dem Bankgespräch. Mehr Details findest du im <a href="/de/ratgeber/wohnbaufoerderung-oesterreich" class="text-blue-600 underline">Ratgeber Wohnbauförderung Österreich</a>.
• •Wichtig: Förderanträge müssen häufig vor dem Kaufvertrag gestellt werden. Nachträgliche Anträge werden in vielen Bundesländern abgelehnt. Zeitplanung ist hier entscheidend.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Die folgenden Planungsfehler führen am häufigsten zu Finanzierungslücken beim Immobilienkauf. Wer sie kennt, kann sie gezielt umgehen:

• •Nebenkosten nicht ins Eigenkapitalbudget eingerechnet: Der häufigste und teuerste Fehler. Wer nur 20 % EK einplant, vergisst die 8–11 % Nebenkosten und steht vor einer Finanzierungslücke von 30.000–50.000 €.
• •Maklerprovision und Notarkosten zu niedrig angesetzt: Viele Käufer kalkulieren nur 1–2 % statt der realen 4–5 %. Das führt zu einer falschen Eigenkapitalaufstellung gegenüber der Bank.
• •Pfandrechtseintragung vergessen: Die 1,2 % der Kreditsumme für das Pfandrecht kommen zu den 1,1 % Eigentumsrecht hinzu – ein Posten von oft 3.000–8.000 €, der leicht übersehen wird.
• •Förderungen zu spät geprüft: Wohnbauförderungen müssen in vielen Bundesländern vor dem Kaufvertrag beantragt werden. Wer erst nach der Unterschrift nachfragt, verliert den Anspruch.
• •Zahlungszeitpunkte falsch eingeplant: Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren werden nicht beim Einzug fällig, sondern bereits bei Vertragsabschluss bzw. Einreichung. Das Geld muss zum Signing auf dem Treuhandkonto liegen.
• •Umzug, Renovierung und Sanierungsrücklage nicht budgetiert: Diese Kosten betragen oft weitere 5.000–20.000 € und sollten als Reserve eingeplant werden.