Grunderwerbsteuer Deutschland: Steuersätze aller 16 Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Deutschland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises – je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Bayern und Sachsen erheben den niedrigsten Satz (3,5 %), Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen den höchsten (6,5 %). Fällig ist die Steuer innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid des Finanzamts.
Ahmet Parlak
Immobilienfinanzierung & Hypothekenexperte, Wien
Kurzantwort: Grunderwerbsteuer Deutschland
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland.
- Niedrigster Satz: Bayern und Sachsen je 3,5 %.
- Höchster Satz: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen je 6,5 %.
- Fällig innerhalb von 4 Wochen nach Steuerbescheid des Finanzamts.
- Ohne Zahlung: keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, kein Grundbucheintrag.
Last updated: 2026-03-16
Grunderwerbsteuersätze aller 16 Bundesländer
Maßgeblich ist die Lage der Immobilie – nicht der Wohnort des Käufers. Wer in Bayern wohnt, aber eine Wohnung in Berlin kauft, zahlt 6,0 % Berliner Grunderwerbsteuer.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Berechnung der Grunderwerbsteuer
Bemessungsgrundlage ist der im Notarvertrag vereinbarte Kaufpreis. Die Formel lautet: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer.
Beispiel NRW: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €.
Beispiel Bayern: 400.000 € × 3,5 % = 14.000 €.
Die Differenz zwischen Bayern und NRW bei identischem Kaufpreis beträgt 12.000 €.
- Mitverkaufte Möbel oder Einbauten können vom Kaufpreis abgezogen werden – sofern sie im Notarvertrag oder einer separaten Rechnung gesondert ausgewiesen sind.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten zählen nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
- Das Finanzamt prüft den Kaufpreis auf Plausibilität; deutlich unter Marktwert liegende Preise können zu Nachfragen führen.
Fälligkeit und Zahlung
Das Finanzamt stellt nach der Beurkundung des Kaufvertrags einen Steuerbescheid aus – in der Regel 4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin. Die Zahlungsfrist beträgt 4 Wochen ab Zugang des Bescheids.
- Steuerbescheid: Finanzamt schickt nach Beurkundung (ca. 4–6 Wochen).
- Zahlungsfrist: 4 Wochen nach Erhalt des Bescheids.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nachweis der Zahlung gegenüber dem Grundbuchamt – Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung.
- Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Eigentumswechsel im Grundbuch – der Käufer wird rechtlich nicht als Eigentümer eingetragen.
- Bei Zahlungsverzug fallen Säumniszuschläge an (1 % pro angefangenem Monat gemäß § 240 AO).
Ausnahmen und Befreiungen
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht Befreiungen für bestimmte Erwerbsvorgänge vor (§ 3 GrEStG).
- Erbschaft und Schenkung: steuerfrei nach § 3 Nr. 2 GrEStG.
- Kauf zwischen Ehepartnern (oder eingetragenen Lebenspartnern): steuerfrei.
- Kauf zwischen Eltern und Kindern (geradlinige Verwandte in auf- und absteigender Linie): steuerfrei.
- Geschwister: nicht befreit – zwischen Geschwistern fällt Grunderwerbsteuer an.
- Erstmaliger Kauf einer Neubau-Immobilie zur Eigennutzung: keine bundesweite Befreiung (anders als in Österreich).
- Share Deal (Anteilskauf an Gesellschaften): Seit 2021 greift die Steuer ab 90 % Anteilsübertragung – der Gesetzgeber hat die frühere 95 %-Schwelle abgesenkt, um Umgehungen einzuschränken.
Vergleich: Deutschland vs. Österreich
In Deutschland variiert der Steuersatz je nach Bundesland erheblich. In Österreich gilt ein einheitlicher Satz.
| Merkmal | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Steuersatz | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 3,5 % einheitlich |
| Grundbucheintragungsgebühr | nicht separat | 1,1 % zusätzlich |
| Gesamtbelastung AT | – | 4,6 % (3,5 % + 1,1 %) |
| Günstiger als AT | Bayern, Sachsen (3,5 %) | – |
| Teurer als AT | Brandenburg, NRW, SL, SH, TH (6,5 %) | – |
| Familienbefreiung | Ehepartner, geradlinige Verwandte | ähnlich, mit Einschränkungen |
- Bayern und Sachsen (3,5 %) sind vergleichbar mit Österreich (3,5 %), aber AT erhebt zusätzlich 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr – macht insgesamt 4,6 %.
- In Hochsteuer-Bundesländern (6,5 %) ist Deutschland deutlich teurer als Österreich.
Steuerlast reduzieren: Was funktioniert
Legale Möglichkeiten zur Senkung der Grunderwerbsteuer sind begrenzt, aber vorhanden.
- Bundesland-Wahl: Bei grenznahen Immobilien lohnt ein Vergleich der Bundesland-Sätze – zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) liegt bei 400.000 € eine Differenz von 12.000 €.
- Möbel herausrechnen: Notariell belegte Einbauten (Küche, Einbauschränke) können vom Kaufpreis abgezogen werden und reduzieren die Bemessungsgrundlage.
- Share Deal: Erwerb über Gesellschaftsanteile kann steuerfrei sein – seit 2021 gilt die Schwelle aber bei 90 % statt früher 95 %.
- Familienbefreiung nutzen: Kauf über nahe Verwandte (Eltern, Kinder, Ehepartner) ist nach § 3 GrEStG steuerfrei.
- Steuerbescheid prüfen: Fehler im Bescheid (falscher Kaufpreis, falsche Bemessungsgrundlage) innerhalb der Einspruchsfrist (1 Monat) anfechten.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid des Finanzamts, der ca. 4–8 Wochen nach Beurkundung ausgestellt wird.
Bayern und Sachsen mit je 3,5 % – dem bundesweit niedrigsten Satz. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 € statt bis zu 26.000 € in NRW.
Bei Eigennutzung nein. Bei Vermietung ja – als Anschaffungsnebenkosten aktivierbar und über die Abschreibungsdauer steuerlich wirksam.
Ja – Grunderwerbsteuer fällt auf den Erwerb von Grund und Boden an. Beim Bauträgervertrag wird sie auf den Gesamtkaufpreis berechnet (Grundstück und Gebäude zusammen).
Nein – Schenkungen und Erbschaften sind nach § 3 GrEStG befreit. Auch Käufe zwischen Ehepartnern und geradlinigen Verwandten (Eltern–Kinder) sind steuerfrei.
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