Almanya'da ev alım masrafları 2026: tapu harcı, noter, komisyoncu

Almanya'da ev alırken satış fiyatının üzerine %7–15 ek masraf eklenir: eyalete göre %3,5–6,5 tapu devir vergisi, %1–1,5 noter masrafları, %0,3–0,5 tapu sicili ücreti ve 2020'den bu yana yarı yarıya bölünen komisyoncu ücreti (alıcı payı maks. %3,57). Tüm bu masraflar özkaynak ile ödenmek zorundadır — Alman bankaları alım masraflarını krediye dahil etmez.

Almanya'da tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer) eyalet vergisidir. 2006 federalizm reformundan bu yana 16 eyaletin her biri kendi oranını belirler. Bayern ve Sachsen, orijinal %3,5 oranını koruyan tek eyaletlerdir. Diğer eyaletlerin çoğu oranlarını bir ya da birkaç kez yine yendi.

Matrah, noter huzurunda imzalanan sözleşmedeki satış fiyatıdır. Sözleşmede ayrıca gösterilen taşınır eşyalar (mutfak, ankastre mobilyalar) matraha dahil edilmeyebilir; ancak vergi idaresi plausibilite denetimi yapar. Satış fiyatının yaklaşık %5–10’unu aşan envanter beyanı genellikle sorgulanır.

Vade: vergi, noter işlemiyle doğar ve vergi tescili tebliğinden itibaren 4 hafta içinde ödenir. Vergi dairesinin çıkardığı “Engelsizlik belgesi” (Unbedenklichkeitsbescheinigung) olmadan noter, tapu sicili değişikliğini başlatamazc.

Muafiyetler: eşler, tescilli ortaklar ve birinci derece akrabalar arasındaki devirler § 3 GrEStG uyarınca vergiden muaftır. Kardeşler ve arkadaşlar tam oran öder. İlk kez alıcılara muafiyet siyasi olarak tartışılmakta, ancak 2026 itibarıyla yasalaşmamıştır.

Almanya'da her gayrimenkul alımında noter tasdiki zorunludur (§ 311b BGB). Tasdik yapılmadan sözleşme geçersizdir. Masraflar, tüm Almanya'da geçerli GNotKG tarifesine göre belirlenir; münakaşa edilemez.

Başlıca kalemler: alım-satım sözleşmesinin hazırlanması ve tasdiki, banka için ipotek (Grundschuld) tescili, tapu sicili başvuruları. Toplam noter masrafları genellikle satış fiyatının %1,0–1,5’i kadar olur.

Tapu sicili masrafları ayrıca %0,3–0,5 tutar: mülkiyet devri ve ipotek tescili için.

400.000 € satış fiyatı ve 320.000 € kredi örneği: noter masrafları (tasdik + takip) yakl. 5.000–6.000 €; tapu sicili mülkiyet tescili yakl. 1.200 €; tapu sicili ipotek tescili yakl. 1.000 €. Toplam: yakl. 7.200–8.200 €. Noterler tasdik öncesi maliyet tahmini sunmakla yükümlüdür.

23 Aralık 2020'den itibaren Almanya'da alıcı koruma kuralı yürürlüktedir: komisyoncuyu kim görevlendirirse komisyonun en az yarısını o öder. Satıcının komisyoncuyu görevlendirip alıcıya tüm ücretin yüklendiği eski uygulama artık yasal değildir.

Komisyon satıcı ve alıcı arasında eşit olarak bölünür. Toplam komisyon piyasa oranı KDV dahil %5,95–7,14’dür. Alıcının payı KDV dahil %2,975–3,57 olur.

Bölgesel özellikler: Bayern ve NRW'de alıcı payı genellikle %3,57'dir. Berlin ve Brandenburg'da ikili vekâlet uygulamaları sık görülür; her iki taraf da yaklaşık %3,57 öder. Geliştirici tarafından doğrudan satılan yeni yapılarda komisyoncu genellikle yoktur.

Aşağıdaki tablo, iki farklı eyalette 400.000 € satış fiyatı için toplam ek masrafları gösteriyor; komisyoncu olan ve olmayan durumlar ayrı ayrı ele alınmışttır.

NRW'de komisyoncuyla birlikte ek masraflar yaklaşık 48.000 €'ye ulaşabiliyor (satış fiyatının yakl. %12’si). Bayern'de komisyoncu olmadan yaklaşık 22.000 € (yakl. %5,5). Bu 26.000 € fark tamamen likit özkaynak olarak karşılanmak zorundadır.

Alman bankaları alım masraflarını krediye dahil etmez. Bu masraflar ipotek değeri hesabına girmez. Yani tüm ek masraflar mevcut özkaynak ile karşılanmalıdır; bankanın kredi için istediği özkaynak oranının üzerine eklenir.

Standart uygulama: bankalar gayrimenkul finansmanı için satış fiyatının en az %10–20’sini özkaynak olarak ister. Üsteste ek masraflar da eklenir. 400.000 € satış fiyatı, NRW, komisyoncu: banka özkaynakı %20 = 80.000 €; ek masraflar yakl. 48.000 €. Toplam özkaynak: yakl. 128.000 €.

KfW kredi programları (enerji tasarruflu evler için KfW 297/298 gibi) yalnızca satış fiyatını ve renovasyon maliyetlerini kapsar; alım ek masraflarını kapsamaz.

Kural: satış fiyatının en az %20–25’ini özkaynak olarak planın — yaklaşık %10–20 banka için artı %7–15 ek masraflar. Daha az özkaynak genellikle daha yüksek faiz veya kredi red demektir.

Avusturya'da tapu devir vergisi tüm ülkede sabit %3,5'tir. Ayrıca satış fiyatının %1,1'i tapu sicili kayıt ücreti ve kredi miktarının %1,2'si ipotek tescil ücreti alınır. Noter masrafları Almanya'dakine benzer şekilde yakl. %1–2'dır.

Avusturya'da komisyoncu ücreti maks. %3,0 net (%3,6 brut KDV dahil) ile sınırlandırılmıştır. Kiralamada 2023'ten itibaren geçerli olan alıcı koruma kuralı (Bestellerprinzip), alım-satım işlemleri için Avusturya'da henim uygulanmamaktadır; alıcılar sıklıkla tüm komisyonu ödemektedir.

Doğrudan karşılaştırma: 400.000 € için Avusturya'da komisyoncu olmadan ek masraflar yakl. %6–7 (24.000–28.000 €). NRW'de komisyoncu olmadan yakl. %8 (32.000 €). Komisyoncuyla ve yüksek vergi oranlı bir Alman eyaletinde Almanya, Avusturya'yı aşar.