Almanya Tapu Harci: 16 Eyaletin Guncel Oranlari
Almanya'da tapu harci (Grunderwerbsteuer), mulkun bulundugu eyalete gore satis bedelinin yuzde 3,5 ile 6,5'i arasinda degismektedir. Bayern ve Sachsen en dusuk orani (%3,5) uygularken Brandenburg, Kuzey Ren-Vestfalya, Saarland, Schleswig-Holstein ve Thuringen en yuksek orani (%6,5) uygulamaktadir. Vergi, vergi tebligatindan itibaren 4 hafta icinde odenmelidir.
Ahmet Parlak
İpotek & Konut Finansmanı Uzmanı, Viyana
Ozet: Almanya Tapu Harci
- Tapu harci: eyalete gore satis bedelinin yuzde 3,5–6,5'i.
- En dusuk oran: Bayern ve Sachsen, her biri yuzde 3,5.
- En yuksek oran: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thuringen, her biri yuzde 6,5.
- Vergi dairesi tebligatindan itibaren 4 hafta icinde odenmesi gerekir.
- Odenmeden tapu mudurlugunun onayi alinamaz, tapu devri gerceklesmez.
Last updated: 2026-03-16
16 Eyaletin Tapu Harci Oranlari
Uygulanacak oran, alicinin ikamet ettigi yere degil mulkun bulundugu eyalete gore belirlenir. Bayern'de yasayan biri Berlin'de daire satin aliyorsa Berlin'in yuzde 6,0 oranini oder.
| Eyalet | Vergi Orani |
|---|---|
| Bayern | %3,5 |
| Sachsen | %3,5 |
| Hamburg | %5,5 |
| Baden-Württemberg | %5,0 |
| Berlin | %6,0 |
| Brandenburg | %6,5 |
| Bremen | %5,0 |
| Hessen | %6,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | %6,0 |
| Niedersachsen | %5,0 |
| Nordrhein-Westfalen | %6,5 |
| Rheinland-Pfalz | %5,0 |
| Saarland | %6,5 |
| Sachsen-Anhalt | %5,0 |
| Schleswig-Holstein | %6,5 |
| Thuringen | %6,5 |
Tapu Harci Hesaplamasi
Vergi matrahi, noter sozlesmesinde belirtilen satis bedelidir. Formul: Satis bedeli x Vergi orani = Tapu harci.
NRW ornegi: 400.000 x %6,5 = 26.000 euro.
Bayern ornegi: 400.000 x %3,5 = 14.000 euro.
Bayern ile NRW arasindaki fark ayni mulk icin 12.000 euro'dur.
- Ayrica faturalanan beyaz esya veya ankastre mutfak esyalari, noter sozlesmesinde veya ayri bir faturada ayrintili bicimde gosterilmesi halinde satis bedelinden dusulabilir.
- Edinime yakin iyilestirme maliyetleri tapu harci matrahlarina dahil degildir.
- Vergi dairesi satis bedelini makulluk acisindan inceler; piyasa degerinin belirgin sekilde altinda kalan fiyatlar sorgulanabilir.
Vade ve Odeme
Vergi dairesi, satis sozlesmesinin noterce onaylanmasinin ardindan – genellikle noter randevusundan 4 ile 6 hafta sonra – vergi tebligati gonderir. Odeme suresi, tebligatin alinmasindan itibaren 4 haftadir.
- Vergi tebligati: noter onayindan yaklasik 4–6 hafta sonra vergi dairesince gonderilir.
- Odeme suresi: tebligatin alinmasindan itibaren 4 hafta.
- Temiz kagit (Unbedenklichkeitsbescheinigung): tapu mudurlugunce istenen odeme kaniti; tapu devri icin zorunludur.
- Temiz kagit olmadan alici tapu siciline malik olarak kaydedilemez.
- Gec odemede gecikme zammı uygulanir (§ 240 AO uyarinca baslanan her ay icin yuzde 1).
Muafiyetler
Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu (GrEStG), belirli edinim islemleri icin muafiyet ongormektedir (§ 3 GrEStG).
- Miras ve bagis: § 3 No. 2 GrEStG uyarinca vergiden muaf.
- Esler (veya kayitli birliktelik ortaklari) arasindaki alim: vergiden muaf.
- Ana-baba ile cocuklar arasindaki alim (dogrudan ustsoy ve altsoy hatti): vergiden muaf.
- Kardesler arasinda: muafiyet yok – kardesler arasinda tapu harci odenir.
- Kendi kullanimi amaciyla satin alinan ilk yeni konut: ulusal capda muafiyet yok (Avusturya'dan farkli olarak).
- Hisse devri: 2021'den itibaren yuzde 90 hisse devrinden itibaren vergi uygulanmaktadir – kanun koyucu onceki yuzde 95 esigini dusurerek dolanma yollarini kisitlamistir.
Karsilastirma: Almanya ve Avusturya
Almanya'da oran eyalete gore onemli olcude farklilik gosterir. Avusturya'da tum ulkede tek tip oran uygulanir.
| Ozellik | Almanya | Avusturya |
|---|---|---|
| Vergi orani | yuzde 3,5–6,5 (eyalete gore) | yuzde 3,5 tek tip |
| Tapu sicil ucreti | ayrica alinmaz | ek yuzde 1,1 |
| Avusturya toplam yuk | – | yuzde 4,6 (3,5 + 1,1) |
| Avusturya'dan ucuz | Bayern, Sachsen (yuzde 3,5) | – |
| Avusturya'dan pahali | Brandenburg, NRW, SL, SH, TH (yuzde 6,5) | – |
| Aile muafiyeti | Esler, dogrudan hisimlar | Benzer, kisitlamalarla |
- Bayern ve Sachsen (yuzde 3,5), Avusturya ile (yuzde 3,5) karsilastirma yapilabilir; ancak Avusturya ayrica yuzde 1,1 tapu sicil ucreti alir – bu da toplam yuku yuzde 4,6'ya cikarir.
- Yuksek oranli eyaletlerde (yuzde 6,5) Almanya, Avusturya'ya kiyasla belirgin bicimde pahalidir.
Vergi Yukunu Azaltmak: Neyin Faydasi Var
Tapu harcini yasal yollarla dusurme secenekleri sinirli olmakla birlikte mevcuttur.
- Eyalet secimi: Eyalet sinirana yakin mulklerde oranlari karsilastirmak deger tasiyor – Bayern (yuzde 3,5) ile NRW (yuzde 6,5) arasindaki fark 400.000 euro'da 12.000 euro'dur.
- Demirbaslari ayirmak: Noterce belgelenen ankastre urunler (mutfak, dolap) satis bedelinden dusulerek matrahi azaltir.
- Hisse devri: Sirket hisseleri uzerinden edinim vergiden muaf olabilir; ancak 2021'den itibaren esik yuzde 95'ten yuzde 90'a indirilmistir.
- Aile muafiyetini kullanmak: Yakin akrabalar (ana-baba, cocuklar, es) araciligiyla alim, § 3 GrEStG kapsaminda vergiden muaftir.
- Tebligati incelemek: Tebligattaki hatalar (yanlis satis bedeli, yanlis matrah) bir aylik itiraz suresi icinde itiraz yoluyla duzeltilir.
Tapu Harcina Iliskin Sik Sorulan Sorular
Genellikle noter onayindan 4–8 hafta sonra duzenlenen vergi dairesi tebligatindan itibaren 4 hafta icinde.
Bayern ve Sachsen, her biri yuzde 3,5 ile Almanya'nin en dusuk oranini uyguluyor. 400.000 euro satis bedelinde bu, NRW'deki 26.000 euro'nun karsisinda 14.000 euro anlamina geliyor.
Kendi kullaniminda hayir. Kira amacli mulklerde evet – edinim yan maliyeti olarak aktiflestirilir ve amortisman suresi boyunca vergi avantaji saglar.
Evet – tapu harci arsa ediniminde tahakkuk eder. Muteahhit sozlesmesinde toplam satis bedeli uzerinden hesaplanir (arsa ve bina birlikte).
Hayir – bagis ve miras yoluyla edinimler § 3 GrEStG uyarinca vergiden muaftir. Esler ve dogrudan hisimlar (ana-baba ve cocuklar) arasindaki alimlar da vergiden muaftir.
İlgili rehberler
Masraflar
Avusturya’da alım masrafları
Noter, tapu, vergi ve emlakçı ücretleri için kısa bir özet.
Masraflar
Avusturya’da alım masrafları: Fiyatın dışındaki maliyetler
Ek masrafları, Viyana örneğini ve planlama ipuçlarını öğrenin.
Masraflar
Avusturya Mortgage Hesaplayıcı: Aylık Ödemenizi Hesaplayın
Ne kadar kredi alabilirsiniz? Viyana ve Avusturya için hesaplayıcımızı kullanın.
Sonraki adım: hızlı senaryo kontrolü
Sana en hızlı netlik veren seçeneği seç.