Welche Kredit brauche ich? 7 Fragen, bevor du zur Bank gehst
Bevor du zur Bank gehst, solltest du wissen: Wie viel Kredit bekommst du überhaupt? Welche Laufzeit passt zu deiner Lebensplanung? Und was bedeutet das für deine monatliche Belastung? Diese 7 Fragen helfen dir, vorbereitet ins Beratungsgespräch zu gehen.
Ahmet Parlak
Immobilienfinanzierung & Hypothekenexperte, Wien
TL;DR – In 60 Sekunden
- Dein Kredit hängt von Einkommen, Eigenkapital und gewünschter Laufzeit ab
- Banken prüfen 3 Kriterien: Bonität, Eigenkapitalquote (min. 20%), Schuldendienstquote
- Fix-Zinsen geben Sicherheit, variable sind flexibler
- Nebenkosten nicht vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
- Mit unseren Tools kannst du sofort berechnen, welcher Kredit zu dir passt
Last updated: 2026-01-11 • Diese Informationen sind allgemeine Richtwerte. Die tatsächlichen Konditionen hängen von deiner individuellen Bonität und der gewählten Bank ab. Für verbindliche Angebote kontaktiere bitte direkt die Banken.
TL;DR – In 60 Sekunden
- Dein Kredit hängt von Einkommen, Eigenkapital und gewünschter Laufzeit ab
- Banken prüfen 3 Kriterien: Bonität, Eigenkapitalquote (min. 20%), Schuldendienstquote
- Fix-Zinsen geben Sicherheit, variable sind flexibler
- Nebenkosten nicht vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
- Mit unseren Tools kannst du sofort berechnen, welcher Kredit zu dir passt
Wie viel Eigenkapital habe ich?
Banken in Österreich verlangen mindestens 20% Eigenkapital – besser sind 30%. Bei einer 300.000€ Immobilie brauchst du also 60.000–90.000€. Warum? Eigenkapital reduziert das Risiko für die Bank und senkt deine Zinsen.
Beispiel: Beispiel: Bei 300.000€ Kaufpreis mit 20% Eigenkapital = 60.000€ → Kreditbedarf: 240.000€
Wie hoch ist mein monatliches Nettoeinkommen?
Die Faustregel: Deine Kreditrate sollte nicht mehr als 35–40% deines Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000€ netto wären das maximal 1.050–1.200€/Monat. Wichtig: Banken rechnen konservativ – sie berücksichtigen nur sichere Einkommen (Gehalt, kein Bonus).
Beispiel: Beispiel: 3.000€ netto × 40% = 1.200€ max. Rate → Bei 3,5% Zins & 30 Jahren = ca. 270.000€ Kredit
Wie lange will ich den Kredit abbezahlen?
Typische Laufzeiten: 20, 25 oder 30 Jahre. Längere Laufzeit = niedrigere Monatsrate, aber höhere Gesamtzinsen. Kürzere Laufzeit = höhere Rate, aber schneller schuldenfrei.
Beispiel: 200.000€ Kredit bei 3,5%: 30 Jahre = 898€/Monat (123.000€ Zinsen) vs. 20 Jahre = 1.160€/Monat (78.000€ Zinsen)
Fix oder variabel? Welche Zinsbindung passt zu mir?
Fix-Zinsen: Planbare Rate, aber höherer Startzins. Gut für langfristige Sicherheit. Variabel: Niedrigerer Einstieg, aber Risiko bei steigenden Zinsen. Hybrid: Teils fix, teils variabel.
Tipp: Tipp: Wenn du 10+ Jahre in der Immobilie bleiben willst → Fixzins. Wenn du flexibel bleiben möchtest → variabel oder kurze Bindung.
Welche Nebenkosten kommen auf mich zu?
Beim Immobilienkauf in Österreich zahlst du zusätzlich: Grunderwerbsteuer (3,5%), Eintragungsgebühr (1,1%), Notar (ca. 1–2%), Makler (3–4% wenn vorhanden). Bei 300.000€ Kaufpreis kommen schnell 20.000–30.000€ Nebenkosten dazu!
Achtung: Achtung: Diese Nebenkosten müssen oft aus dem Eigenkapital bezahlt werden!
Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Stress-Szenario: Angenommen, die Zinsen steigen um 1%. Kannst du die höhere Rate noch zahlen? Banken rechnen das bei der Bonitätsprüfung durch. Du solltest es auch tun.
Beispiel: 200.000€ Kredit: 3,5% = 898€/Monat | 4,5% = 1.013€/Monat (+115€) | 5,5% = 1.136€/Monat (+238€)
Wie lange bleibe ich in der Immobilie?
Wenn du nur 5–7 Jahre bleibst, lohnt sich der Kauf meist nicht (Nebenkosten!). Ab 10 Jahren wird es interessant. Nutze unseren Rent vs Buy Vergleich, um das durchzurechnen.
Tipp: Faustregel: Unter 7 Jahren → eher mieten. Ab 10 Jahren → Kauf kann sich lohnen.
Mini-Beispiel: Lisa, 32, Software-Entwicklerin
Berechnung:
- →Eigenkapitalquote: 80.000€ / 300.000€ = 27% ✓ (über 20%)
- →Kreditbedarf: 220.000€
- →Max. Rate: 3.500€ × 40% = 1.400€
- →Bei 3,5% Zins & 25 Jahren: Rate = 1.101€/Monat ✓
- →Nebenkosten: ca. 24.000€ (aus Eigenkapital)
- →Verbleibend: 56.000€ Puffer ✓
- →Ergebnis: Lisa kann sich den Kauf leisten!
Häufig gestellte Fragen
In Österreich ist eine Vollfinanzierung (100%) sehr selten und nur bei exzellenter Bonität möglich. Die meisten Banken verlangen mindestens 20% Eigenkapital. Ohne Eigenkapital steigen die Zinsen deutlich.
Faustregel: Dein Jahresnettoeinkommen × 4 bis 5. Bei 40.000€ Jahreseinkommen wären das 160.000–200.000€ Kredit. Aber: Die Bank prüft auch deine monatliche Belastung (max. 35–40% des Nettoeinkommens).
Die Schuldendienstquote zeigt, wie viel % deines Einkommens für Kreditraten draufgeht. Banken wollen max. 40%. Formel: (Kreditrate / Nettoeinkommen) × 100. Bei 1.000€ Rate und 3.000€ Einkommen = 33%.
Kommt auf deine Risikobereitschaft an. Fixzins = Sicherheit, aber höherer Zins. Variabel = günstiger Start, aber Zinsrisiko. Wenn Zinsen niedrig sind → eher fix. Wenn hoch → vielleicht variabel mit kurzer Bindung.
Bei variablen Krediten meist problemlos. Bei Fixzinskrediten ist Sondertilgung oft nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich (0,5–1% des Restbetrags). Manche Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen bis 10% p.a.
Sofort mit der Bank sprechen! Mögliche Lösungen: Ratenpause, Laufzeitverlängerung, Umschuldung. Im schlimmsten Fall droht Zwangsversteigerung. Daher wichtig: Puffer einplanen und Stress-Szenarien durchrechnen.
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