Wie viel Kredit bekomme ich? Kreditfähigkeit berechnen in Österreich (2025/2026)

Die zentrale Kennzahl für deine Kreditfähigkeit ist die monatliche Tragbarkeit. Österreichische Banken orientieren sich dabei an der sogenannten 30–35-%-Regel: Die monatliche Kreditrate sollte idealerweise nicht mehr als 30 bis 35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Die KIM-Verordnung der FMA setzt die gesetzliche Obergrenze bei 40 % — wer diesen Wert ausschöpft, hat keinen finanziellen Puffer mehr für unvorhergesehene Ausgaben.

Die maximale Monatsrate hängt direkt vom Nettoeinkommen ab. Aus der Monatsrate lässt sich mithilfe des aktuellen Zinssatzes und der geplanten Laufzeit der maximale Kreditbetrag berechnen. Bei einem Zinssatz von 4 % und 25 Jahren Laufzeit entspricht jeder Euro monatliche Rate ungefähr 158 Euro Kreditvolumen — das heißt: 1.000 € Rate ermöglichen rund 158.000 € Kredit.

Wenn du mit einem Partner gemeinsam einen Kredit aufnimmst, zählt das Haushaltseinkommen — also die Summe aller regelmäßigen Nettoeinkünfte aller Kreditnehmer. Das Haushaltseinkommen umfasst neben dem Nettolohn aus einem Angestelltenverhältnis auch Mieteinnahmen (typischerweise zu 70–80 % angerechnet), Alimentenzahlungen (wenn gerichtlich festgestellt), Pensionen und Renten sowie nachgewiesene Selbstständigeneinkünfte aus den letzten drei Jahren.

Wichtig: Nicht alle Einkommensbestandteile werden von der Bank gleich behandelt. Bonuszahlungen, Überstundenpauschalen und variable Gehaltsanteile werden oft nur zu 50 % oder gar nicht in die Haushaltsrechnung einbezogen, weil sie als weniger verlässlich gelten. Einmalzahlungen wie das 13. oder 14. Monatsgehalt (Urlaubs- und Weihnachtsgeld) fließen in Österreich zwar häufig ein, werden jedoch von manchen Banken nur anteilig berücksichtigt. Für gesicherte Angaben lohnt es sich, die Unterlagen direkt mit der Bank zu besprechen.

Die Schuldendienstquote (englisch: Debt Service-to-Income Ratio, DSTI) gibt an, welcher Anteil des monatlichen Nettoeinkommens für Kreditrückzahlungen aufgewendet wird. Die FMA-Verordnung KIM-VO legt die gesetzliche Obergrenze bei 40 % fest — alle laufenden Kreditverpflichtungen zusammen, also Wohnkredit, Konsumkredite und Leasingverträge, dürfen diese Grenze nicht überschreiten.

Eine gesunde Schuldendienstquote liegt nach Meinung der meisten Finanzberater bei 25 bis 35 %. Wer die 40-%-Grenze voll ausschöpft, hat zwar formal die Kreditvoraussetzungen erfüllt, aber kaum Spielraum für Zinserhöhungen, Gehaltskürzungen oder unerwartete Ausgaben. Banken vergeben bei einer Quote unter 30 % in der Regel bessere Zinssätze, weil das Ausfallrisiko geringer eingeschätzt wird. Wer heute einen Kredit plant, sollte außerdem berücksichtigen, dass bestehende Leasingverträge oder Konsumkredite die verfügbare Quote direkt reduzieren — ein Auto-Leasing über 400 €/Monat verringert bei einem Nettoeinkommen von 3.000 € die noch verfügbare Marge für den Wohnkredit von 1.200 € auf 800 €.

Der Zinssatz und die Laufzeit sind die zwei wichtigsten Stellschrauben, die bestimmen, wie hoch deine monatliche Rate bei einem gegebenen Kreditbetrag ausfällt. Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtkosten erheblich — der Kredit wird teurer, weil du über mehr Jahre Zinsen zahlst. Ein niedrigerer Zinssatz reduziert sowohl die Monatsrate als auch die Gesamtkosten.

Die folgende Tabelle zeigt für einen Kredit von 300.000 € verschiedene Kombinationen aus Zinssatz und Laufzeit und verdeutlicht, wie stark sich die Wahl auf monatliche Rate und Gesamtkosten auswirkt. Bei 20 Jahren Laufzeit und 4,0 % Zins ergibt sich eine Rate von 1.818 € — wählt man stattdessen 25 Jahre, sinkt die Rate auf 1.584 €, die Gesamtkosten steigen jedoch von 436.320 € auf 475.200 €. Die Entscheidung hängt davon ab, ob du Wert auf eine niedrigere Monatsrate oder auf geringere Gesamtkosten legst.

Das Eigenkapital beeinflusst gleich mehrere Dimensionen deiner Finanzierung: Es bestimmt den maximalen Kaufpreis, den du dir leisten kannst, es beeinflusst den Zinssatz (höheres EK = niedrigerer LTV = günstigerer Zinssatz) und es entscheidet darüber, ob du überhaupt einen Kredit bekommst. Laut KIM-VO darf der Beleihungsauslauf (LTV) maximal 90 % betragen — du musst mindestens 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen.

In der Praxis verlangen österreichische Banken typischerweise 20 % Eigenkapital vom Kaufpreis. Dazu kommen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Notar ca. 1–2 %, Maklerhonorar ca. 3,6 % falls zutreffend) — insgesamt ca. 8–10 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten müssen vollständig aus Eigenmitteln bestritten werden. Wer also ein Objekt im Wert von 350.000 € kaufen möchte, benötigt realistische 20 % (70.000 €) plus ca. 30.000 € Nebenkosten = rund 100.000 € Eigenmittel. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger der angebotene Zinssatz — schon 5 % mehr EK können 0,3–0,5 Prozentpunkte Zinsdifferenz bedeuten.

Die folgende Tabelle zeigt vier typische Einkommensszenarien für Österreich. Grundlage: Alleinstehend oder Alleinverdiener-Haushalt, keine weiteren laufenden Kreditverbindlichkeiten, Zinssatz 4,0 %, Laufzeit 25 Jahre, Eigenkapital mindestens 20 % des Kaufpreises. Die maximale Monatsrate entspricht 35 % des Nettoeinkommens (konservative Empfehlung). Der Kaufpreis ergibt sich aus dem Kreditvolumen plus 20 % Eigenkapital.

Diese Tabelle ist eine Orientierungshilfe und kein verbindliches Kreditangebot. Individuelle Faktoren wie Bonität, bestehende Verbindlichkeiten, Haushaltsgröße und die gewählte Bank können das tatsächlich erreichbare Kreditvolumen nach oben oder unten verschieben. Als Faustregel gilt: Mit den obigen Annahmen entspricht das Kreditvolumen ungefähr dem 66-fachen der maximalen Monatsrate.

Ein gut vorbereitetes Bankgespräch ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kreditantrag. Banken führen vor der Kreditvergabe eine umfassende Haushaltsrechnung durch — sie wollen verstehen, wie stabil deine Einnahmen sind, welche Ausgaben du hast und wie viel finanzieller Spielraum nach Abzug der künftigen Kreditrate verbleibt. Die folgenden Unterlagen und Informationen solltest du zum Bankgespräch mitbringen:

Es gibt konkrete Maßnahmen, mit denen du deine Kreditwürdigkeit vor dem Bankgespräch gezielt verbessern kannst. Je besser deine Ausgangslage, desto günstiger die angebotenen Konditionen und desto höher der erreichbare Kreditbetrag.

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