@viyanadaevaliyorum takipçilerine özel
Bu rehber kişisel deneyimlerime dayanarak hazırlanmıştır. Finans uzmanı değilim — ama bu süreci bizzat yaşadım ve öğrendiklerimi burada paylaşıyorum.
Viyana'da Ev Alma Rehberi — @viyanadaevaliyorum'un Tecrübeleri
Viyana'da ev almak isteyenler için kişisel deneyimlere dayanan bilgi rehberi. Özkaynak, KIM-V sonrası FMA ölçütleri, faiz senaryoları ve teslim kontrolü — Türkçe ve pratik.
@viyanadaevaliyorum
Birinci elden konut deneyimi
- %20 özkaynak + %10,6 yan gider, 500K € daire için 153K € planlama senaryosudur
- KIM-V sona erdi; FMA ölçütleri %90 LTV, %40 DSTI ve 35 yıl
- Banka başvurusu için: son 3 ay maaş bordrosu, vergi beyannamesi, hesap ekstreleri
- Kaufanbot imzalamadan önce Finanzierungsvorbehalt maddesi şart
Neden Bu Rehberi Yazdım
Instagram'da Viyana'da ev alma sürecimi paylaşmaya başladığımda, DM kutuma yüzlerce soru geldi. Hepsi benzer: "Nereden başlayacağım?", "Bu kadar para lazım mı gerçekten?", "Banka beni alır mı?"
Ben bir finans uzmanı değilim. Ama bu süreci bizzat yaşadım — hataları yaptım, bazen doğruları da yaptım. Bu rehber, o deneyimi düzenli hale getirmiş hali.
Süreci kendi başıma araştırdım. Sonra welcherkredit.com'un araçlarını keşfettim — peşinat hesabından kira vs. satın alma karşılaştırmasına kadar gerçekten işe yarayan şeyler. Bu rehberde o araçlara da sık sık yönlendiriyorum.
Kaç Para Lazım?
Bu soruyu sormadan önce "kaç para" sorusunu doğru anlamak gerekiyor. İki farklı rakam var: peşinat (Eigenkapital) ve yan masraflar (Nebenkosten).
Nebenkosten'in içinde ne var? Grunderwerbsteuer (%3,5), Grundbuch (%1,1), noter masrafları (%1–2), emlakçı komisyonu (%3 + KDV) ve diğer küçük harçlar.
Pek çok kişi Nebenkosten'i hesaba katmadan planını yapıyor. Bu büyük hata. 500K'lık bir daire için 53.000 € ek nakit hazırlamazsanız, kredi onayı almanız çok zorlaşır.
KIM-V Kuralları 2025
KIM-V, Avusturya Finans Otoritesi FMA'nın bankalara uyguladığı konut kredisi sınırlamalarıdır. Bu kurallar, bankalar kredi vermek istese de üzerinde gidemeyecekleri kırmızı çizgilerdir.
| Kural | Limit | Ne Anlama Gelir? |
|---|---|---|
| LTV | Maks. %80 | En az %20 peşinat şart |
| DSTI | Maks. %40 | Aylık taksit net gelirin %40'ını geçemez |
| Vade | Maks. 35 yıl | 420 aylık taksit üst sınırı |
2025'te bankalara "istisna" uygulayabilme esnekliği tanındı — yani belirli durumlarda bu sınırların biraz üzerinde kredi verebiliyorlar. Ama bu istisna garantili değil; bankanın iç politikasına ve profilinize bağlı.
Faiz Rehberi (Şubat 2026)
Şubat 2026 itibarıyla Viyana'da sabit faizler yaklaşık %3,2–3,8 bandında, değişken faizler ise EURIBOR'a bağlı olarak %3,0–3,5 aralığında seyrediyor (banka ve profile göre değişir).
Sabit faiz: İlk 10–20 yıl için faiz kilitlenir. Piyasa değişse de taksitiniz sabit kalır. Risk almak istemeyenler için ideal.
Değişken faiz: EURIBOR'a göre her 3–6 ayda güncellenir. ECB faiz indirimleri beklentisi varsa cazip olabilir, ama yükseliş riskini taşır.
Ben bizzat üç farklı bankaya başvurdum ve teklifler arasında yıllık 0,4 puan fark vardı. Bu, 20 yıllık bir kredi için on binlerce Euro demek. Tek bankaya bağlı kalmayın.
Banka Başvurusu Belgeleri
- ✓Son 3 aylık maaş bordrosu (Gehaltszettel)
- ✓Son yıla ait vergi beyannamesi (Steuerbescheid)
- ✓Son 3 aylık banka hesap ekstresi
- ✓Kimlik belgesi (Reisepass veya Personalausweis)
- ✓İkamet belgesi (Meldezettel)
- ✓İlan bilgileri (Exposé)
- ✓Varsa mevcut kira sözleşmesi
- ✓Diğer gelir kaynakları varsa belgeleri (kira geliri, serbest meslek)
İlan Testi: 5 Adım
Bir ilan gördüğünüzde heyecanla teklif vermeden önce bu 5 adımı yapın:
Birim fiyatı (€/m²) hesaplayın ve bölge ortalamasıyla karşılaştırın.
welcherkredit.com Nebenkosten hesaplayıcısıyla tam maliyeti görün.
welcherkredit.com kredi hesaplayıcısıyla aylık taksidinizi hesaplayın.
Taksit, net gelirinizin %40'ını geçiyor mu? KIM-V uygunluk aracını kullanın.
Bu mülkü satın almak mı, kiralamak mı daha mantıklı? Rent vs. Buy aracıyla kontrol edin.
Teklif Vermeden Önce 5 Soru
Finanzierungsvorbehalt maddesini ekledim mi? (Kredi reddedilirse cezasız çekilebilmek için)
Mülkün Grundbuch kaydını gördüm mü? (Üzerinde ipotek veya kısıtlama var mı?)
İnşaat/tadilat geçmişini öğrendim mi?
Eigentümergemeinschaft (site yönetimi) aidatını ve rezerv fonunu öğrendim mi?
Noterin bağımsız olduğundan emin miyim? (Satıcının noteri değil, bağımsız bir noter)
Kaufanbot bağlayıcıdır. Finanzierungsvorbehalt olmadan imzalarsanız ve kredi onayı gelmezse, depozitonuzu (genellikle daire bedelinin %10'u) kaybedebilirsiniz.
Kira mı, Satın Alma mı?
Bu sorunun tek doğru cevabı yok — kişisel duruma, piyasa koşullarına ve planlarınıza bağlı. Ama bazı gerçekleri bilmek karar vermeyi kolaylaştırır:
- →Avusturya kiracı hakları çok güçlüdür — tahliye son derece zordur.
- →Kira artışları VPI (enflasyon endeksi) ile sınırlıdır.
- →Viyana'da kira getiri oranı düşüktür (%2–3), bu satın almayı daha az cazip yapar.
- →Kısa vadede (<5 yıl) kira genellikle daha akıllıca seçimdir.
- →Uzun vadede (>10 yıl) mülk sahipliği çoğunlukla kazandırır.
Kendi kararımı vermeden önce welcherkredit.com'daki Kira vs. Satın Alma hesaplayıcısını kullandım. Somut rakamlarla bakınca çok daha netleşti.
Teslim Günü Kontrol Listesi
Übergabe günü heyecanlı olur — ama dikkatli olun. Bu kontrolleri atlarsanız sonradan telafi etmek çok zor olabilir.
- ✓Tüm sayaçları (su, elektrik, gaz) okuyun ve protokole yazın
- ✓Odaları, duvarları, döşemeyi, mutfak-banyo donanımlarını fotoğraflayın
- ✓Mevcut hasarları Übergabe protokolüne ekletin
- ✓Tüm anahtarlar teslim edildi mi? (daire, bodrum, posta kutusu)
- ✓Garanti belgeleri ve teknik dokümanlar teslim alındı mı?
- ✓Eigentümergemeinschaft üyeliği nasıl devralınıyor?
- ✓Protokolü imzalamadan önce dikkatli okuyun — acele etmeyin
Protokolü imzaladıktan sonra tespit ettiğiniz hasarlar büyük ölçüde sizin sorununuz olur. Acele etmeyin, her odayı kontrol edin.
Sık Sorulan Sorular
500.000 € değerindeki bir daire için %20 özkaynak ve %10,6 yan gider varsayımı toplam 153.000 € kaynak anlamına gelir. Bu bir planlama örneğidir; yasal minimum veya banka garantisi değildir.
KIM-V 30 Haziran 2025'te sona erdi. FMA, %90 LTV, %40 DSTI ve 35 yıl vadeyi denetim ölçütleri olarak kullanmaya devam ediyor; bunlar her bireysel kredi için katı yasal sınırlar değildir.
Sabit faiz = aylık taksit garantisi ve gece rahat uyku. Değişken faiz = piyasa düşerse tasarruf, yükselirse risk. Risk toleransınıza ve finansal tamponunuza göre karar verin. Şüphedeyseniz sabit faiz daha güvenli başlangıç noktasıdır.
Hayır. Avusturya'da kiracı hakları güçlüdür, kira artışları sınırlıdır. Kısa vadede kira, satın almaya göre finansal açıdan daha mantıklı olabilir. Kararı doğru hesaplamak için welcherkredit.com'daki Kira vs. Satın Alma aracını kullanın.
Kaufanbot bağlayıcı sonuçlar doğurabilir. Finansman koşulunun kapsamı ve sonuçları metne göre değişir; imzadan önce Avusturyalı bir avukat veya noter tarafından incelenmelidir.
İlgili rehberler
Satın alma süreci
Ne Kadar Kredi Çekebilirim?
Gelir, peşinat ve vade hakkında bankaya gitmeden önce yanıtlamanız gereken 7 soru.
Satın alma süreci
Peşinat: Gerçekte ne kadar gerekir?
Peşinatın taksiti nasıl düşürdüğü ve bankaların beklediği oranlar.
Satın alma süreci
Ne kadar özkaynak gerekir?
LTV açıklaması ve %10/%20/%30 senaryoları.
Satın alma süreci
Yan masrafları krediyle finanse etmek
Yan masraf finansmanı ve bankaların beklentileri.
Satın alma süreci
Özkaynak belgesi: bankalar hangi evrakları ister?
Özkaynak kanıtı için checkliste ve kabul edilen kaynaklar.
Satın alma süreci
Viyana Konut Kredisi Rehberi
Viyana'da konut kredisi temelleri Türkçe: peşinat, faiz oranları, KIM-V ve başvuru süreci.
Satın alma süreci
Avusturya'da Göçmenler için Mortgage
Avusturya'da yabancılar için ikamet şartları, belge listesi ve uygun bankalar.
Satın alma süreci
Almanya Konut Finansmanı Temelleri
Almanya mortgage sistemi: anapara, faiz, özkaynak ve kredi süreleri.
Satın alma süreci
Almanya Mortgage için Özkaynak: Ne Kadar Gerekli?
Almanya konut kredisi için özkaynak gereksinimleri ve faiz üzerindeki etkisi.
Satın alma süreci
Avusturya'da Kredi Yeniden Yapılandırma: Ne Zaman Değer?
Avusturya mortgage yeniden yapılandırma: erken ödeme cezası, tasarruf hesabı ve banka karşılaştırması.
Sonraki adım: hızlı senaryo kontrolü
Sana en hızlı netlik veren seçeneği seç.