Ne Kadar Kredi Çekebilirim? Bankaya Gitmeden Önce 7 Soru
Bankaya gitmeden önce bilmeniz gerekenler: Ne kadar kredi alabilirsiniz? Hangi vade süreniz hayat planınıza uygun? Ve bu aylık ödemeniz için ne anlama gelir? Bu 7 soru görüşmeye hazırlıklı gitmenize yardımcı olur.
Ahmet Parlak
İpotek & Konut Finansmanı Uzmanı, Viyana
Özet – 60 Saniyede
- Krediniz gelir, peşinat ve vade süresine bağlı
- Bankalar 3 kriter kontrol eder: kredi skoru, özkaynak oranı (min. %20), borç ödeme oranı
- Sabit faiz güvenlik verir, değişken faiz daha esnek
- Ek maliyetleri unutmayın: tapu vergisi, noter, emlakçı
- Araçlarımızla hangi kredinin size uygun olduğunu hemen hesaplayın
Last updated: 2026-03-15 • Bu bilgiler genel yönergeler sağlar. Gerçek koşullar bireysel kredinize ve seçilen bankaya bağlıdır. Bağlayıcı teklifler için lütfen doğrudan bankalarla iletişime geçin.
Özet – 60 Saniyede
- Krediniz gelir, peşinat ve vade süresine bağlı
- Bankalar 3 kriter kontrol eder: kredi skoru, özkaynak oranı (min. %20), borç ödeme oranı
- Sabit faiz güvenlik verir, değişken faiz daha esnek
- Ek maliyetleri unutmayın: tapu vergisi, noter, emlakçı
- Araçlarımızla hangi kredinin size uygun olduğunu hemen hesaplayın
Ne kadar özkaynak var?
Avusturya'daki bankalar en az %20 özkaynak ister – %30 daha iyi. 300.000€ emlak için 60.000–90.000€ gerekir. Neden? Özkaynak banka için riski azaltır ve faizinizi düşürür.
Örnek: Örnek: 300.000€ alış fiyatı %20 özkaynak = 60.000€ → Kredi ihtiyacı: 240.000€
Aylık net gelirim ne kadar?
Kural: Kredi ödemeniz net gelirinizin %35–40'ını geçmemeli. 3.000€ net gelirle max. 1.050–1.200€/ay. Önemli: Bankalar muhafazakar hesaplar – sadece güvenli geliri (maaş, ikramiye değil) dikkate alırlar.
Örnek: Örnek: 3.000€ net × %40 = 1.200€ max. ödeme → %3,5 faiz & 30 yılda = yakl. 270.000€ kredi
Krediyi ne kadar sürede ödemek istiyorum?
Tipik vadeler: 20, 25 veya 30 yıl. Uzun vade = düşük aylık ödeme, ama yüksek toplam faiz. Kısa vade = yüksek ödeme, ama daha hızlı borçtan kurtulma.
Örnek: 200.000€ kredi %3,5 faizle: 30 yıl = 898€/ay (123.000€ faiz) vs. 20 yıl = 1.160€/ay (78.000€ faiz)
Sabit mi değişken mi? Hangi faiz türü bana uygun?
Sabit faiz: Öngörülebilir ödeme, ama yüksek başlangıç faizi. Uzun vadeli güvenlik için iyi. Değişken: Düşük giriş, ama faiz artışında risk. Hibrit: Kısmen sabit, kısmen değişken.
İpucu: İpucu: Emlakte 10+ yıl kalmak istiyorsanız → sabit faiz. Esnek kalmak istiyorsanız → değişken veya kısa bağlayıcılık.
Hangi ek maliyetlerle karşılaşacağım?
Avusturya'da emlak alırken ek olarak ödersiniz: Tapu vergisi (%3,5), kayıt ücreti (%1,1), noter (yakl. %1–2), emlakçı (%3–4 varsa). 300.000€ alış fiyatında hızlıca 20.000–30.000€ ek maliyet!
Uyarı: Uyarı: Bu ek maliyetler genellikle özkayaktan ödenmeli!
Faizler yükselirse ne olur?
Stres senaryosu: Faizlerin %1 yükseldiğini varsayalım. Daha yüksek ödemeyi hala karşılayabilir misiniz? Bankalar bunu kredi kontrolünde hesaplar. Siz de hesaplamalısınız.
Örnek: 200.000€ kredi: %3,5 = 898€/ay | %4,5 = 1.013€/ay (+115€) | %5,5 = 1.136€/ay (+238€)
Emlakte ne kadar kalacağım?
Sadece 5–7 yıl kalacaksanız, satın alma genellikle değmez (ek maliyetler!). 10 yıldan itibaren ilginç hale gelir. Hesaplamak için Kira vs Satın Alma karşılaştırmamızı kullanın.
İpucu: Kural: 7 yılın altında → daha çok kira. 10 yıldan → satın alma değebilir.
Mini Örnek: Lisa, 32, Yazılım Geliştirici
Hesaplama:
- →Özkaynak oranı: 80.000€ / 300.000€ = %27 ✓ (%20'nin üstünde)
- →Kredi ihtiyacı: 220.000€
- →Max. ödeme: 3.500€ × %40 = 1.400€
- →%3,5 faiz & 25 yılda: Ödeme = 1.101€/ay ✓
- →Ek maliyetler: yakl. 24.000€ (özkaynaktan)
- →Kalan: 56.000€ tampon ✓
- →Sonuç: Lisa satın almayı karşılayabilir!
Sık Sorulan Sorular
Avusturya'da tam finansman (%100) çok nadir ve sadece mükemmel kredi ile mümkün. Çoğu banka en az %20 özkaynak ister. Özkaynak olmadan faizler önemli ölçüde artar.
Kural: Yıllık net geliriniz × 4 ila 5. 40.000€ yıllık gelirle 160.000–200.000€ kredi. Ama: Banka aylık yükünüzü de kontrol eder (max. net gelirin %35–40'ı).
Borç ödeme oranı gelirinizin yüzde kaçının kredi ödemelerine gittiğini gösterir. Bankalar max. %40 ister. Formül: (Kredi ödemesi / Net gelir) × 100. 1.000€ ödeme ve 3.000€ gelirle = %33.
Risk iştahınıza bağlı. Sabit faiz = güvenlik, ama yüksek faiz. Değişken = ucuz başlangıç, ama faiz riski. Faizler düşükken → daha çok sabit. Yüksekken → belki kısa bağlayıcılıkla değişken.
Değişken kredilerde genellikle sorun yok. Sabit faizli kredilerde erken ödeme genellikle sadece ön ödeme cezası karşılığında mümkün (kalan tutarın %0,5–1'i). Bazı bankalar yılda %10'a kadar ücretsiz erken ödemeye izin verir.
Hemen bankayla konuşun! Olası çözümler: Ödeme molası, vade uzatma, borç yeniden yapılandırma. En kötü durumda haciz tehdidi. Bu nedenle önemli: Tampon planlayın ve stres senaryolarını hesaplayın.
İlgili rehberler
Satın alma süreci
Peşinat: Gerçekte ne kadar gerekir?
Peşinatın taksiti nasıl düşürdüğü ve bankaların beklediği oranlar.
Satın alma süreci
Ne kadar özkaynak gerekir?
LTV açıklaması ve %10/%20/%30 senaryoları.
Satın alma süreci
Yan masrafları krediyle finanse etmek
Yan masraf finansmanı ve bankaların beklentileri.
Satın alma süreci
Özkaynak belgesi: bankalar hangi evrakları ister?
Özkaynak kanıtı için checkliste ve kabul edilen kaynaklar.
Satın alma süreci
Viyana Konut Kredisi Rehberi
Viyana'da konut kredisi temelleri Türkçe: peşinat, faiz oranları, KIM-V ve başvuru süreci.
Satın alma süreci
Avusturya'da Göçmenler için Mortgage
Avusturya'da yabancılar için ikamet şartları, belge listesi ve uygun bankalar.
Satın alma süreci
Viyana'da Ev Alma Rehberi — @viyanadaevaliyorum'un Tecrübeleri
Viyana'da ev almak isteyenler için kişisel deneyimlere dayanan dürüst ve samimi rehber. Peşinat, KIM-V, faiz stratejisi ve teslim protokolü.
Satın alma süreci
Almanya Konut Finansmanı Temelleri
Almanya mortgage sistemi: anapara, faiz, özkaynak ve kredi süreleri.
Satın alma süreci
Almanya Mortgage için Özkaynak: Ne Kadar Gerekli?
Almanya konut kredisi için özkaynak gereksinimleri ve faiz üzerindeki etkisi.
Satın alma süreci
Avusturya'da Kredi Yeniden Yapılandırma: Ne Zaman Değer?
Avusturya mortgage yeniden yapılandırma: erken ödeme cezası, tasarruf hesabı ve banka karşılaştırması.
Sonraki adım: hızlı senaryo kontrolü
Sana en hızlı netlik veren seçeneği seç.