Anschlussfinanzierung in Deutschland: Prolongation, Umschuldung & Forward-Darlehen im Vergleich
Wenn die Zinsbindung ausläuft, stehen Ihnen drei Wege offen: Verlängerung bei der Hausbank (Prolongation), Wechsel zu einer günstigeren Bank (Umschuldung) oder Konditionen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern (Forward-Darlehen). Dieser Leitfaden erklärt Kosten, Timing und worauf Sie bei der Anschlussfinanzierung achten müssen.
Ahmet Parlak
Immobilienfinanzierung & Hypothekenexperte, Wien
TL;DR: Das Wichtigste zur Anschlussfinanzierung
- Zinsbindungsende ist der entscheidende Moment — nicht die Laufzeit des Darlehens.
- 3 Optionen: Prolongation (einfach, meist teurer), Umschuldung (günstiger, mit Umzugskosten) oder Forward-Darlehen (Zinssicherung auf Vorrat).
- Umschuldungskosten: Grundbuchänderung ca. 0,3–0,5 % der Restschuld — amortisiert sich bei 0,3 % Zinsvorteil in 1–2 Jahren.
- Forward-Darlehen: bis 5 Jahre Vorlaufzeit, Aufpreis ca. 0,01–0,03 % pro Monat.
- Timing: 12–18 Monate vor Ablauf mit Marktbeobachtung beginnen, 3–6 Monate vor Ablauf entscheiden.
- Fehler: nichts tun und automatisch prolongieren — oft kostet das über die Laufzeit Tausende Euro.
Last updated: 2026-03-16 • Diese Übersicht ersetzt keine individuelle Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater oder Ihre Bank.
Kurzantwort: Was ist die Anschlussfinanzierung?
Wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits ausläuft, haben Sie 3 Optionen: Prolongation (Verlängerung bei der Hausbank), Umschuldung (Wechsel zu einer anderen Bank) oder Forward-Darlehen (Konditionen bis 5 Jahre im Voraus sichern). Vergleiche lohnen sich: Banken bieten bei Prolongation oft schlechtere Konditionen als Neukunden.
TL;DR: Das Wichtigste zur Anschlussfinanzierung
- •Zinsbindungsende ist der entscheidende Moment — nicht die Laufzeit des Darlehens.
- •3 Optionen: Prolongation (einfach, meist teurer), Umschuldung (günstiger, mit Umzugskosten) oder Forward-Darlehen (Zinssicherung auf Vorrat).
- •Umschuldungskosten: Grundbuchänderung ca. 0,3–0,5 % der Restschuld — amortisiert sich bei 0,3 % Zinsvorteil in 1–2 Jahren.
- •Forward-Darlehen: bis 5 Jahre Vorlaufzeit, Aufpreis ca. 0,01–0,03 % pro Monat.
- •Timing: 12–18 Monate vor Ablauf mit Marktbeobachtung beginnen, 3–6 Monate vor Ablauf entscheiden.
- •Fehler: nichts tun und automatisch prolongieren — oft kostet das über die Laufzeit Tausende Euro.
Hinweis: Zinssätze und Konditionen ändern sich laufend. Holen Sie aktuelle Vergleichsangebote ein und prüfen Sie die Konditionen vor Vertragsabschluss sorgfältig.
Die 3 Optionen bei Zinsbindungsende
Wenn die Zinsbindungsfrist Ihres Immobiliendarlehens ausläuft, müssen Sie eine Entscheidung treffen — denn das Darlehen läuft nicht automatisch zu denselben Konditionen weiter. In Deutschland haben Sie grundsätzlich drei Wege:
- •Prolongation: Verlängerung beim aktuellen Kreditinstitut. Vorteil: kein Aufwand, keine Grundbuchänderung. Nachteil: Hausbank offeriert meist schlechtere Konditionen als der Wettbewerb — Bestandskunden werden selten so gut behandelt wie Neukunden.
- •Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank. Vorteil: Wettbewerbskonditionen, oft 0,2–0,5 % Zinsunterschied gegenüber der Prolongation. Nachteil: Grundbuchänderung notwendig (Kosten ca. 0,3–0,5 % der Restschuld für Notar und Grundbuch).
- •Forward-Darlehen: Zinsen jetzt für ein späteres Datum sichern. Bis 5 Jahre im Voraus möglich. Aufpreis: ca. 0,01–0,03 % Zinszuschlag pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll bei erwartetem Zinsanstieg.
Prolongation: Was Ihre Hausbank Ihnen anbietet
Die Prolongation ist der bequemste Weg — und genau das weiß Ihre Hausbank. Das Angebot zur Verlängerung der Zinsbindung kommt typischerweise 3–6 Monate vor Ablauf per Brief oder Online-Banking-Nachricht. Der Prozess ist unkompliziert: Sie unterschreiben, die Zinsbindung läuft weiter.
Der Haken: Die Hausbank hat einen Bestandskundenvorteil — weiß, dass Sie wahrscheinlich den einfachen Weg gehen werden — und nutzt diesen Vorteil oft, indem sie einen Zinssatz anbietet, der über dem liegt, was Neukunden erhalten. Studien und Verbraucherberichte zeigen regelmäßig Zinsunterschiede von 0,2–0,4 % gegenüber Konkurrenzangeboten.
Die Grundbuchgebühren entfallen bei der Prolongation — das ist ein echter Kostenvorteil gegenüber der Umschuldung. Dennoch gilt die Faustregel: Immer Vergleichsangebote von mindestens 3–5 anderen Banken einholen und dann mit dem besten Gegenangebot in die Verhandlung mit der Hausbank gehen.
Umschuldung: Wechsel zur günstigeren Bank
Bei der Umschuldung übernimmt eine neue Bank Ihre Restschuld — zu (oft besseren) eigenen Konditionen. Das klingt aufwändiger als es ist: In der Praxis koordinieren beide Banken die Ablösung, und der administrative Aufwand für Sie ist überschaubar.
Die wichtigste Kostengröße ist die Grundbuchänderung: Die neue Bank muss als Grundpfandrechtsgläubiger eingetragen werden. Dies kostet je nach Restschuld und Bundesland ca. 0,3–0,5 % der Restschuld (Notar + Grundbuchamt).
- •Rechenbeispiel: 200.000 € Restschuld → Umschuldungskosten ca. 600–1.000 €.
- •Zinsersparnis 0,3 % auf 200.000 €: ca. 600 € pro Jahr → Break-even nach ca. 1–2 Jahren.
- •Timing: Kündigung des laufenden Darlehens schriftlich und fristgerecht — mindestens 3 Monate vor Zinsbindungsende.
- •Gesetzliche Grundlage: § 489 BGB — nach 10 Jahren Zinsbindung immer kündbar mit 6 Monaten Frist, unabhängig vom Vertrag.
- •Vorfälligkeitsentschädigung entfällt bei Kündigung nach § 489 BGB oder bei planmäßigem Auslaufen der Zinsbindung.
Forward-Darlehen: Zinsrisiko absichern
Ein Forward-Darlehen ist eine Zusage der Bank, Ihnen zu einem festgelegten Zinssatz Kredit zu gewähren — aber erst zu einem zukünftigen Datum. So können Sie den heutigen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung reservieren, auch wenn die aktuelle Zinsbindung noch Jahre läuft.
Das ist besonders dann attraktiv, wenn Sie einen Zinsanstieg erwarten und sich gegen dieses Risiko absichern möchten. Der Preis für diese Sicherheit ist ein Zinsaufschlag, der umso höher ausfällt, je weiter das Forward-Datum in der Zukunft liegt.
- •Zinssicherung bis 5 Jahre vor Fälligkeit der Anschlussfinanzierung möglich.
- •Aufpreis pro Monat Vorlaufzeit: ca. 0,01–0,03 % Zinszuschlag (bankabhängig).
- •Beispiel: 24 Monate Vorlauf → ca. 0,24–0,72 % Zinsaufschlag auf den Nominalzins.
- •Sinnvoll wenn: steigende Zinsen erwartet werden und ein langer Planungshorizont wichtig ist.
- •Risiko: Fallen die Zinsen doch — kein kostenloses Ausstiegsrecht. Ein Forward-Darlehen ist bindend.
- •Anbietervergleich lohnt sich: Aufschlagsätze variieren zwischen Banken erheblich.
Optimales Timing für die Anschlussfinanzierung
Der häufigste Fehler bei der Anschlussfinanzierung ist das Zuwarten. Wer erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, steht unter Zeitdruck — und landet oft bei der erstbesten Prolongation der Hausbank.
- •12–18 Monate vor Ablauf: Markt beobachten, erste Anfragen bei mehreren Banken stellen, ggf. Forward-Darlehen prüfen.
- •3–6 Monate vor Ablauf: Entscheidung treffen, Unterlagen einreichen, Prolongationsangebot der Hausbank vorlegen und verhandeln.
- •Forward-Darlehen: ideal bei 18–36 Monaten Vorlauf, wenn Zinsanstieg erwartet wird.
- •Letzter Monat: Kein guter Zeitpunkt für Entscheidungen — Zeitdruck verschlechtert die Verhandlungsposition.
- •Automatische Prolongation: Passiert, wenn Sie gar nichts tun. Meistens zu schlechten Konditionen — vermeiden.
Restschuld zum Zinsbindungsende berechnen
Die Restschuld zum Zeitpunkt des Zinsbindungsendes ist die Basis für Ihre Anschlussfinanzierung. Sie bestimmt die Darlehenshöhe, die Umschuldungskosten und die neue monatliche Rate.
Die einfachste Methode: Der jährliche Kontoauszug Ihrer Bank weist die aktuelle Restschuld aus. Viele Banken bieten auch einen Online-Tilgungsplan, der die Restschuld für zukünftige Zeitpunkte berechnet.
- •Restschuld = Ursprungsdarlehen − kumulierte Tilgungen (vereinfacht).
- •Exakte Berechnung berücksichtigt Zinsen, Tilgungsverrechnung und Sondertilgungen.
- •Online-Rechner: viele Banken und Vergleichsportale bieten kostenlose Restschuldrechner.
- •Wichtige Kennzahlen für die Anschlussfinanzierung: Restschuld, verbleibende Gesamtlaufzeit, gewünschter neuer Zinssatz, gewünschte neue Tilgungsrate.
- •Empfehlung: Anschlussfinanzierung mit höherer Tilgung wählen als beim Ersterwerb — so wird die Gesamtlaufzeit kürzer und die Zinsbelastung sinkt.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
12–18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie Zeit für Vergleiche, Verhandlungen und ggf. ein Forward-Darlehen. Wer zu spät beginnt, landet oft bei der Prolongation der Hausbank zu ungünstigen Konditionen.
Umschuldungskosten: Grundbuchänderung ca. 0,3–0,5 % der Restschuld + Notar. Bei 200.000 € Restschuld: ca. 600–1.000 €. Amortisation bei 0,3 % Zinsunterschied in ca. 1–2 Jahren.
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zinssatz für einen zukünftigen Anschlusskredit — bis 5 Jahre im Voraus. Kosten: ca. 0,01–0,03 % Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit.
Nein — Sie können jederzeit zu einer anderen Bank wechseln. Die Grundbuchänderungskosten (ca. 600–1.000 €) amortisieren sich bei typischen Zinsunterschieden in 1–2 Jahren.
Die Hausbank verlängert automatisch — meist zu Konditionen, die nicht dem besten Marktzins entsprechen. Viele Kreditnehmer verschenken so über die Laufzeit Tausende Euro.
Weitere passende Ratgeber
Zinsen
Fix oder variabel?
Szenarien, Vor- und Nachteile sowie Praxis-Tipps, wann Fixzins oder variable Zinsen besser passen.
Zinsen
Wie beeinflusst die Laufzeit die Monatsrate?
10/15/20/25 Jahre im Vergleich: Monatsrate, Zinskosten und typische Strategien.
Zinsen
Welche Laufzeit ist sinnvoll?
15/20/25 Jahre im Vergleich: Monatsrate vs. Gesamtkosten und praktische Entscheidungshilfen.
Zinsen
Hypothek 15 Jahre: Schneller schuldenfrei mit weniger Zinsen
Ist eine 15-jährige Hypothek die richtige Wahl? Erfahre, wie du bis zu 30% Zinsen sparst.
Zinsen
Tilgung und Sondertilgung: Baufinanzierung schneller abbezahlen
Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht und Tilgungsrechner: so zahlen Sie Ihre Baufinanzierung in Deutschland schneller ab und sparen Zinskosten.
Zinsen
KIM-V 2025: Änderungen, Limits & Auswirkungen
Was sich 2025 bei KIM-V geändert hat, aktuelle LTV/DSTI-Grenzen und was das für deine Finanzierung bedeutet.
Nächster Schritt: Soft-Check starten
Wähle den Einstieg, der am besten zu deiner Entscheidung passt.